前言：從「淹水惡夢」到「國門科技金三角」
汐止曾因淹水問題房價低迷，但在員山子分洪道完工後，其地理優勢徹底解放。身為連結台北市（內湖、南港）與基隆港的咽喉，汐止已從傳統的鐵皮工廠區，翻身為與內科、南軟齊名的「大內湖－南港－汐止」科技帶。
一、 101-116年買賣與租賃成交行情趨勢
汐止的商用不動產可分為三個主要階段：
1. 101-106年：穩定盤整期
買賣行情： 此時期市場以傳統製造業、倉儲為主，單價多在 18-25 萬/坪。
租賃行情： 租金約 450-650元/坪。
背景： 市場主力為「東方科學園區」等早期廠辦。
2. 107-112年：快速跳升期（U-TOWN 效應與南港外溢）
買賣行情： 隨著遠雄 U-TOWN 完工、南港商辦單價衝破百萬，汐止出現強大補漲，單價拉升至 33-38萬/坪。
租賃行情： 租金攀升至 650-840元/坪。
背景： 電商爆發與電子供應鏈回流，對新型態「廠辦合一」的需求大增。
3. 113-116年：價值重塑與預測期（捷運紅利期）
買賣行情預測： 指標型案場（如汐科周邊）將挑戰 36-45萬/坪。
租賃行情預測： 隨著新大樓落成，預計租金可穩站 780-945元/坪。
背景： 汐東捷運與基隆捷運動工，交通黑暗期後的補漲預期。
【圖表：汐止廠辦/商辦歷年行情走勢表】
| 年度區間 | 市場階段 | 買賣均價 (萬/坪) | 租賃均價 (元/坪) | 代表產業 |
| 101-105年 | 傳統轉型期 | 18 - 25 | 450 - 650 | 精密機械、紡織、五金 |
| 106-110年 | 科技進駐期 | 33 - 38 | 650 - 840 | 電子零組件、資訊軟體 |
| 111-115年 | 捷運利多期 | 36 - 40 | 780 - 910 | 電商物流、生技、雲端 |
| 116年(預) | 核心成熟期 | 40 - 45+ | 820 - 945 | 總部辦公、研發中心 |
二、 區域分佈與產業分類分析
汐止的商業版圖主要分為三大聚落：
1. 汐科車站/新台五路區域（核心商辦區）
分佈： 遠雄 U-TOWN、東方科學園區、遠東世界中心。
產業分類： 資通訊 (ICT)、半導體設計、生技醫藥、大型企業總部。
特色： 生活機能最強，有 iFG 遠雄廣場支撐，是汐止單價最高的區域。
2. 大同路/樟樹灣/社后區域（轉型發展區）
分佈： 自強路、福德路周邊。
產業分類： 精密加工、電子零件、第三方物流 (3PL)。
特色： 目前多為中低樓層廠房，但因未來汐東捷運設站，目前正處於「舊廠更新」的熱潮。
3. 保長坑/五堵區域（物流中心區）
分佈： 大同路三段、保長路周邊。
產業分類： 冷鏈物流、電商倉儲、汽車修護。
特色： 交通動線佳，適合大載重、大空間需求，租金相對親民。
三、 未來性分析：為什麼汐止能持續看漲？
南港東區門戶計畫的延伸：
南港單價已突破 100+ 萬，租金突破 2,500 元。汐止僅需 10 分鐘車程，房價卻只要南港的 1/2。這種「高 CP 值」產生的擠壓效應，讓企業紛紛東移。
產業鏈聚合效應：
從內湖科學園區到南港軟體園區，再到汐止科學園區，形成了一條不可撼動的「台灣科技廊帶」。汐止擁有更彈性的空間，可作為工廠使用，也能作為美觀的商辦。
地段價值重新定義：
過去汐止被視為台北的邊陲，但隨著雙北捷運網的擴張，汐止正逐漸成為台北與基隆、桃園間的核心樞紐。
四、 消費者的成本性分析 (買 vs. 租)
對於企業主來說，選擇「買」還是「租」需要進行嚴密的財務精算。
1. 購置成本分析（Buying）
優點：
抗通膨： 隨著通貨膨脹，不動產價值通常能保值並增值。
貸款利息支出 vs. 租金支出： 以目前房貸利率約 2.1% ~ 2.5% 計算，若貸款成數為 7 成，每月的利息支出往往低於租金支出。
稅務折舊： 廠辦建築物部分可進行折舊提列，減少所得稅。
隱形成本： 契約登記規費、代書費、大樓管委會維護基金、地價稅與房屋稅。
2. 租賃成本分析（Leasing）
優點：
資金靈活度： 企業可將資金投入研發或生產，不被不動產套牢。
適應擴張： 若企業規模快速增長，租賃便於隨時搬遷至更大的空間。
缺點： 租金支出純屬費用，無法回收，且汐止租金正以每年 3% ~ 5% 的幅度調升。
3. 簡單的成本結論：
「如果您的企業預計在該地經營超過 7 年，購置優於租賃。」
以一間 100 坪的廠辦為例：
租： 15 年累積租金可能超過 2,500 萬，最後什麼也沒留下。
買： 15 年後房貸清償，您擁有一項價值 5,000 萬以上的資產。
五、 新北市政府未來交通建設計畫
交通是汐止的痛點，也是未來的爆發點。新北市政府目前正推動以下幾項關鍵建設：
1. 捷運汐止東湖線 (汐東線)
進度： 預計於 114 年全面動工，目標 121 年完工。
重要站點： 串聯汐止區公所、汐科站、社后地區，最後連接至台北市捷運東湖站。
影響： 徹底解決社后、樟樹灣地區的交通孤島狀態，該區房價補漲潛力最大。
2. 基隆捷運 (第一期)
路線： 南港站至八堵站。
影響： 在汐止區內將與汐東線共線、共站，實現「一線連通南港、內湖、基隆」的跨域整合。這將大量吸引基隆通勤人口進駐汐止工作。
3. 康寧街往南延接到國道三號 (汐止聯絡道)
目的： 緩解大同路與新台五路的塞車狀況。
影響： 優化物流配送效率。新北市政府近年已完成康寧街拓寬，後續將加強與高速公路系統的銜接，縮短大型貨車進出園區的時間。
4. 國道 1 號汐止交流道增設南入匝道
目的： 減少上下班尖峰時間長龍。
狀態： 施工中/部分已完工。這對於位於大同路三段、保長路附近的廠辦區是極大助益。
六、 總結與建議
對於投資者：
113-116 年是汐止的「最後卡位期」。雖然捷運施工會帶來交通黑暗期，但這也是房價與租金最容易有談判空間的時期。一旦 116 年後捷運結構逐漸明朗，價格將難再回頭。
對於自用企業主：
建議鎖定具備「智慧化管理」與「充足車位」的新型廠辦。汐止早期園區（如東方科學園區）雖然價格便宜，但維護成本高、停車不便；新型建案（如遠雄 U-TOWN 或新落成廠辦）雖成本較高，但對於招募人才、品牌形象與營運效率有顯著幫助。
結語：
汐止已不再是「南港的後花園」，而是「東區門戶的核心發動機」。在未來 10 年交通紅利兌現的預期下，汐止廠辦與商辦市場將成為北台灣最穩健的商用不動產投資標的之一。