前言：東軸轉移的終點站，南港的黃金轉身

在台北市的發展版圖上，曾被譏為「黑鄉」的南港，如今已成為全台灣最受矚目的「東區門戶」。隨著信義計畫區土地趨於飽和，台北的城市核心一路向東延伸。南港不僅擁有得天獨厚的四鐵共構交通樞紐，更在政府「東區門戶計畫」的強力加持下，吸引了無數金融、生技、科技龍頭進駐。

剖析南港從民國 101 年（2012 年）至今，乃至展望 116 年（2027 年）的商辦與廠辦市場行情演變，帶您見證這場跨時代的城市革命。

一、 南港商辦與廠辦：101–116 年行情數據大揭密

南港的房地產市場大致可分為三個階段：起飛期（101-105年）、轉型期（106-110年）以及現在正經歷的爆發與成熟期（111-116年）。

1. 買賣成交行情：從單價 5 字頭到挑戰 150 萬大關

在民國 101 年時，南港多以傳統廠辦為主，單價普遍落在 45~55 萬元之間。隨著南港軟體園區三期完工及中信金總部進駐，行情開始陡增。

數據筆記： 民國 108 年「世界明珠」商辦案以每坪約 100 萬元的單價由聯強國際簽下，正式宣告南港商辦進入「百萬俱樂部」。

2. 租賃成交行情：頂級 A 辦租金直追信義區

早期租金約在每坪 $1,000$ 至 $1,300$ 元，如今新建案如「南港之心」、「國產實業總部」等，預期租金已站穩 $2,500$ 元，甚至向 $3,200$ 元邁進。

南港商辦/廠辦市場行情概況表 (101-116年)

二、 四鐵共構：全台最強交通核心的絕對優勢

南港車站是台北市唯二（另一為台北車站）擁有高鐵、台鐵、捷運、客運轉運站的樞紐。

• 高鐵： 為北台灣的始發站，對於頻繁往返新竹科學園區、台中及高雄的商務人士來說，南港比信義計畫區更具時效性。

• 捷運： 板南線與文湖線雙線交匯。板南線串聯台北核心（信義、忠孝商圈），文湖線直達內湖科學園區與松山機場。

• 宜蘭高鐵效應： 未來宜蘭高鐵延伸線將以南港為起點，這將使南港成為串聯北台灣與東台灣的門戶，進一步推升其戰略地位。

專業分析： 交通樞紐的地位決定了南港具備強大的「人口吸磁效應」，這也是大型企業願意在此設置總部的主要原因。

三、 大型企業紛紛進駐：高密集開發的「總部效應」

現在的南港，隨處可見大型吊車與鋼骨結構。這種高密度的開發模式在台灣極為罕見。

1. 金融與科技龍頭進駐

• 中信金控： 率先將總部遷入南港，帶動金融聚落形成。

• 科技巨頭： AMD、輝達（Nvidia）相關研發部門、IBM、HP 等均在南港軟體園區或周邊設點。

• 生技產業： 國家生技研究園區與南港生技聚落計畫（忠孝營區都更案），讓南港成為台灣生技業的腦核。

2. 重大開發案一波接一波

• 南港之心 (潤泰)： 規模龐大的公辦都更案，結合轉運站、辦公、住宅與商場。

• LaLaport 南港： 超大型日系購物中心，預計 2025-2026 年全面營運，補足南港長期缺乏的生活機能。

• 國產實業總部、富邦人壽南港案、台肥 C2 大樓： 這些案子將在 115-116 年陸續釋出大量 A 級商辦空間。

四、 政府施政重心：東區門戶計畫的決心

台北市政府自民國 104 年提出「東區門戶計畫」以來，投入了超過 $6,000$ 億元的公共與民間資源。

政府的五大戰略目標：

1. 交通樞紐中心： 強化南港轉運站功能，舒緩北車壓力。

2. 生技產業廊帶： 打造國際級生技研發基地。

3. 文創產業聚落： 以北部流行音樂中心為核心，發展影音與數位內容。

4. 會展中心： 南港展覽館一、二館串聯，爭取國際大型會展。

5. 公宅與環境優化： 透過公辦都更提供高品質生活空間，並落實綠意景觀。

政府決心點評： 透過大幅度地調升容積獎勵與公共建設投入，政府已成功將南港從「黑手工業區」轉型為「智慧科技中心」。

五、 116 年展望：南港商辦的下一個高峰

進入民國 116 年，南港將面臨供給量大增與機能全面成熟的雙重考驗。

• 供給壓力與去化： 屆時市場上將有超過 20 萬坪的新商辦釋出。雖然短期內空置率可能微升，但由於南港的硬體規格（綠建築、智慧建築）遠優於台北市區舊 A 辦，預期會引發顯著的「企業搬遷潮」。

• 價格盤整後緩升： 當生活機能（如 LaLaport）與商務聚落完全成形，南港的商辦價值將不再只是「信義區的替代品」，而是具備獨立競爭力的「全球商務重鎮」。

結語

南港的 15 年，是一部從工業廢墟走向科技之城的史詩。無論是四鐵共構的交通紅利，還是大型企業的群聚效應，南港都展現了極強的增長動能。對於投資者與企業主而言，這不僅是房地產的買賣，更是押注台灣未來十年發展的核心。