內湖區（內湖科技園區為主）自民國 101 年至 116 年的商辦與廠辦不動產市場分析報告。
內湖區商用不動產市場分析報告 (101-116年)
一、 市場背景：從工業區轉型為台北矽谷
自 101 年實價登錄上路以來，內湖區已從傳統的輕工業區，徹底轉型為台灣最重要的科技總部聚落。內科主要分為西湖段（核心區）、文德段（穩定區）以及舊宗段/潭美段（成長區）。
二、 101-116 年行情趨勢回顧與展望
在過去十餘年間，內湖的行情經歷了「穩健成長」到「爆發性總部化」的過程。
1. 買賣行情分析 (萬元/坪)
101-105年： 西湖段單價約在 50-60 萬元，舊宗段則在 35-45 萬元。
106-110年： 隨著企業總部需求增加，整棟買賣頻繁。西湖段單價破 70 萬元，舊宗段站穩 50 萬元。
111-116年(含預測)： 雖然面臨升息壓力，但因精華區土地稀缺，西湖段頂級商辦已出現 80-95 萬元的成交紀錄。預計 116 年舊宗段因捷運東環段動工效應，將挑戰 65-75 萬元。
2. 租金行情分析 (元/坪/月)
101-105年： 西湖段租金約 1,100-1,300 元。
106-110年： 內科空置率一度降至 5% 以下，推升租金至 1,400-1,600 元。
111-116年(含預測)： 頂級廠辦（如宏盛、長虹等新案）租金已突破 2,000 元，平均租金預計在 116 年將來到 1,800-2,200 元區間。
三、 數據對照表 (101-116年趨勢摘要)
| 期間 | 類別 | 西湖段 (核心) | 舊宗段 (潛力) | 市場主要驅動力 |
| 101-105 | 買賣 | 55-65 萬/坪 | 35-45 萬/坪 | 實價登錄透明化、科技業穩定入駐 |
| 租金 | 1,200-1,400 元/坪 | 800-1,000 元/坪 | ||
| 106-110 | 買賣 | 65-78 萬/坪 | 45-55 萬/坪 | 台商回流、企業總部需求爆發 |
| 租金 | 1,400-1,700 元/坪 | 1,000-1,300 元/坪 | ||
| 111-116 | 買賣 | 80-95 萬/坪 | 55-70 萬/坪 | 土地成本墊高、捷運東環段預期 |
| (預測) | 租金 | 1,800-2,200 元/坪 | 1,300-1,600 元/坪 | 頂級商辦供給稀缺 |
四、 產業板塊聯動：內科、南港、北市科的綜合效益分析
未來台北市的產業軸線將形成「北士科—內科—南港」的科技廊帶。
1. 內湖 (核心心臟)
優勢： 產業鏈最完整，媒體、資通訊聚集，商業機能最成熟。
挑戰： 交通壅塞、屋齡逐漸增長。
角色： 依然是企業首選的「品牌中心」。
2. 南港 (東區門戶)
效益分析： 擁有高鐵、台鐵、捷運、客運四鐵共構。南港的辦公行情已超越內湖，租金挑戰 2,500-3,500 元。
聯動： 內科企業若需大規模擴展且需要高鐵接駁，會外溢至南港。
3. 北士科 (北區新星)
效益分析： 台北市最後一塊處女地，以生技醫療、AI 為主。
聯動： 吸引士林、北投一帶甚至從內科外溢的研發型企業。其租金預期落在 1,800-2,200 元，與內科西湖段形成競爭。
綜合分析： 內湖處於這條軸線的中點，具有「價格比南港親民、機能比北士科成熟」的優勢。
五、 整體成本支出分析 (以 100 坪商辦為例)
若企業決定在 115-116 年進駐內科，其預算結構預估如下：
1. 租賃成本 (月支出)
純租金： 2,000 元 × 100 坪 = 200,000 元
管理費： 150 元 × 100 坪 = 15,000 元
車位租金： 4,000 元 × 2 個 = 8,000 元
小計： 約 22.3 萬元/月。
2. 買賣成本 (一次性與持有)
取得成本： 85 萬 × 100 坪 = 8,500 萬元
裝修成本： 8-12 萬/坪（視豪華程度）= 約 1,000 萬元
每年持有稅 (地價稅+房屋稅)： 估計約 20-30 萬元/年。
六、 總結與建議
內湖區在 101 至 116 年間，已從單純的工業辦公轉化為具備「高資產價值」與「穩定收益」的商用市場。儘管面臨南港與北士科的左右夾擊，但內湖憑藉著其獨特的群聚效應（上下游廠商都在隔壁），地位依然難以撼動。
建議方向：
對投資者： 關注「舊宗段」與「潭美段」，隨捷運東環段進度，該區仍有補漲空間。
對企業主： 若重視品牌與人才招募，西湖段是首選；若重視坪數成本與運輸物流，舊宗段更有競爭力。