商用不動產是房地產市場中專門用於「商業營運」或「投資獲利」的類別。與一般住宅不動產（Residential Real Estate）不同，商用不動產的核心價值不單純是「居住需求」，而是建立在「收益能力（Yield）」與「產業效能（Productivity）」之上。
一、 商用不動產的範疇與主要營運核心
1. 什麼是商用不動產？
廣義來說，只要是用於產生商業利益的不動產都算。在台灣市場實務上，商用不動產主要分為四大類別：
辦公大樓 (Office)： 包含純辦公大樓（A辦、B辦）、複合式辦公空間。
零售店面 (Retail)： 街邊店（High Street Shop）、透天店面、商場專櫃、百貨公司。
工業地產 (Industrial)： 這是近年台灣極熱門的項目，包含廠辦大樓 (Industrial Office)、物流倉儲、工廠、工業用地。
休閒與特殊地產 (Hospitality & Special Purpose)： 飯店、旅館、商務中心、數據中心 (Data Center)。
2. 主要營運核心
商用不動產的價值評估模型與住宅截然不同，其營運核心聚焦於兩大財務指標：
現金流收益 (Cash Flow / Rental Yield)： 這是商用不動產的靈魂。投資人看重的是「租金投報率（Cap Rate）」。例如，台北市核心區的A辦投報率約在 2.5%~3% 左右，而中南部的廠辦可能要求 3.5%~4% 以上。
資產增值 (Capital Appreciation)： 透過區域發展（如捷運通車、科學園區進駐）或建物翻新（Asset Enhancement），帶動資產價格上漲。
二、 土地地目與建築物使用用途歸類
在台灣，商用不動產的合法性完全取決於「土地使用分區」與「建築物使用用途」。這是商用仲介最核心的專業知識，若弄錯可能導致店家無法營業或辦公室被勒令拆除。
1. 土地地目 (Land Zoning)
並非所有商業行為都必須在「商業區」。以下是常見的關聯：
商業區 (Commercial Zone)：
商一、商二、商三、商四： 強度不同，容積率不同。通常「商三」、「商四」容積率高，常見於市中心高樓層商辦或百貨。
優勢： 使用限制最少，幾乎可做辦公、零售、餐飲、娛樂等。
工業區 (Industrial Zone)：
甲種、乙種工業區： 這是「廠辦」的主要所在地。
核心限制： 依規定主要應供「工廠、廠房」使用，但法規允許設置「附屬辦公室」。這也是為什麼內湖科學園區、中和遠東世紀廣場被稱為「廠辦」而非「純辦」，因為它們蓋在工業地上。
注意： 嚴格來說，工業區不可做純住宅使用（即違法的工業宅）。
住宅區 (Residential Zone)：
住三、住四： 雖然是住宅區，但法規允許「附條件」設立辦公室或店面。
限制條件： 通常需臨接特定寬度的道路（如8米或10米巷道），且營業面積與樓層有限制（例如僅限1樓或地下1樓）。
2. 建築物使用用途 (Building Usage Code)
土地對了還不夠，建物本身的執照用途也必須相符。依據《建築物使用類組》，常見代碼如下：
G類 (辦公/服務)： G-2 (政府機關)、G-3 (一般診所、店鋪、一般事務所)。這是最標準的「辦公室」用途。
B類 (商業)： B-2 (百貨商場)、B-3 (餐飲業)。若你要開餐廳，建物用途最好是B類。
C類 (工業)： C-1、C-2 (工廠、庫房)。這是「廠辦」常見的執照類別。
關鍵差異：辦公室 vs. 廠辦
純辦 (Office)： 位於商業區或住宅區，用途為「一般事務所」，可登記一般公司行號，無產業限制。
廠辦 (Industrial Office)： 位於工業區，用途為「工廠」或「工業產銷」，進駐企業通常需具備「製造、加工、研發」性質，或需申請工廠登記。純一般服務業（如律師事務所、單純貿易公司）進駐有時會有法規門檻。
三、 台北市與新北市：商用不動產密集區域分析
雙北的商用市場呈現「核心擴散」與「沿軌道經濟」發展的態勢。
1. 台北市：頂級商辦與科園雙引擎
台北市是跨國企業與金融總部首選，主要分為三大聚落：
A. 核心商業貿易區 (CBD)
信義計畫區 (Xinyi District)： 全台最高租金指標（如台北101、南山廣場）。頂級A辦聚集地，租戶多為外資金融、科技巨頭、高端服務業。
敦南/敦北商圈： 傳統金融大道，近期因「都更效應」再次崛起（如台塑大樓都更案），主要為本土銀行、傳產總部。
南京松江商圈： 號稱「台北華爾街」，金融機構密集，中小企業最愛，交通極度便利。
B. 科技產業聚落
內湖科學園區 (Neihu Tech Park)： 台灣產值最高的科技園區。西湖段（總部型）、文德段、舊宗段（量販與媒體總部）。這裡主要是「廠辦」市場。
南港經貿園區 (Nangang)： 東區門戶計畫核心，結合軟體園區與會展中心，是近年漲幅最兇猛的新興A辦區，吸引半導體、生技與外商。
C. 西區門戶計畫
台北車站周邊： 隨著「台北雙星 (Taipei Twin Towers)」開發案，將帶動舊城區商辦復甦，主打交通樞紐優勢。
2. 新北市：產業升級與軌道經濟
新北市商用市場以「廠辦」與「企業總部化」為主力，沿著捷運與快速道路分布。
A. 新莊副都心 & 新北知識產業園區
近年新北最強熱區。擁有中央合署辦公大樓、宏匯廣場。
吸引大量從北市外溢的企業總部，主打「全新A級商辦」但租金僅為北市的一半。
B. 板橋新板特區
新北的信義計畫區，以高鐵站為核心。商辦大樓密集（如百揚大樓），租金為新北最高，適合需要高鐵通勤的企業。
C. 中和/永和/新店 (工業轉型區)
中和 (遠東世紀廣場周边)： 北台灣極成熟的廠辦聚落，擁有大量印刷、電子零組件、軟體開發中小企業。
新店 (寶高智慧產業園區)： 鴻海、裕隆城帶動，成為電動車與高科技研發重鎮。
D. 五股/泰山/土城
傳統工業區轉型，隨著立體化政策，許多老舊工廠轉建為現代化立體廠辦。
四、 商用不動產仲介：應提供消費者的 5 大核心服務
商用不動產交易金額龐大、法規複雜，消費者（企業主或投資人）需要的不是「帶看房子」的人，而是「資產顧問」。
1. 精準的估價與財務分析 (Financial Valuation)
服務內容： 仲介不能只談總價，必須提供「投報率試算」。
專業展現： 計算 Gross Yield（毛投報）與 Net Yield（淨投報），扣除管理費、稅金後的真實收益。對於自用型客戶，需分析「租買分析 (Lease vs. Buy Analysis)」，告訴老闆現在買比租划算的財務平衡點在哪。
2. 土地使用與法規諮詢 (Zoning & Compliance)
服務內容： 這是商用仲介最有價值的地方。
專業展現： 在客戶簽約前，必須明確告知：「這裡能不能做餐飲？」、「這裡能不能做工廠登記？」、「道路寬度是否符合你的產業法規？」。避免客戶買了卻無法申請營業執照的災難。
3. 市場數據與資產配置 (Market Intelligence)
服務內容： 提供區域空置率、平均租金行情、未來供給量報告。
專業展現： 為投資客建議資產配置。例如：「現在南港供給量大，建議轉進新莊找低基期標的」或是「內科空置率低，適合長期持有」。
4. 複雜的談判與租賃條件 (Complex Negotiation)
服務內容： 商用合約遠比住宅複雜。
專業展現：
免租期 (Rent-free period)： 幫租客爭取裝潢期間不計租金（通常1-3個月）。
裝修補貼 (TI Allowance)： 爭取房東提供裝修補助。
復原責任 (Reinstatement)： 談判退租時是「現況返還」還是「拆除至毛胚」，這涉及數百萬的費用。
5. 資產活化與招商策略 (Asset Management Strategy)
服務內容： 針對擁有一整棟樓或大面積土地的屋主。
專業展現： 建議最佳產品組合。例如，建議屋主不要整層租給單一客戶（風險高），而是切割成小單位（租金單價高、風險分散）；或是建議老舊辦公室進行拉皮翻新，以提高租金收益。
總結與下一步
商用不動產是一個高度依賴「法規知識」、「財務數據」與「產業洞察」的專業領域。從土地分區的硬限制，到資本回報率的軟指標，都決定了投資的成敗。
仲介的核心價值，在於協助客戶「規避法規風險」並「最大化資產效益」。