雖然《國土計畫法》延後至 2031年之前（民國 120 年）全面上路，台灣的土地使用管制將發生根本性的結構改變。

這三部法規的位階關係、主管機關權責，並針對企業在產業發展（工業與商業用地）的申請流程提供詳盡的實務指引。

法源位階、管轄單位與體系變革

1. 三法的歷史脈絡與新舊體制對照

要理解這三者的關係，必須先釐清「現行雙軌制」與「未來單軌制」的差異。

(1) 過去與現行體制（雙軌並行）

長期以來，台灣的土地管制分為兩大體系，彼此平行：

• 都市計畫法：管轄「都市土地」（約占全台 13%），人口密集、開發強度高。

• 區域計畫法：管轄「非都市土地」（約占全台 78%），包含山坡地、農地、一般鄉村區等。

這兩套法律各自為政，導致土地破碎化，且「變更編定」（例如農地變工廠）在區域計畫法下常流於個案式的開發許可，缺乏整體性。

(2) 未來體制（國土計畫法一統天下）

為了改善上述問題，《國土計畫法》應運而生。它的位階最高，是最上位的法定空間計畫。

• 取代關係：《國土計畫法》全面實施後，《區域計畫法》將不再適用（落日）。

• 指導關係：《都市計畫法》將繼續存在，但其擬定與變更必須遵循《國土計畫法》的指導原則。都市計畫區將被劃入國土計畫中的「城鄉發展地區」。

(3) 三法位階與關係圖解

2. 主管機關與管轄單位

這三部法律的主管機關在中央與地方有明確劃分，但隨著組織改造，名稱有所更新。

(1) 中央主管機關

• 單位：內政部（Ministry of the Interior）。

• 執行機關：原為「營建署」，現已改組為「國土管理署」 (National Land Management Agency, NLMA)。

• 職責：

  • 擬定「全國國土計畫」。

  • 審議各縣市的國土計畫。

  • 制定土地使用管制規則（如建蔽率、容積率的指導原則）。

  • 核定重大開發案（如科學園區、國家級建設）。

(2) 地方主管機關

• 單位：直轄市、縣（市）政府。

• 執行單位：通常為「都市發展局」（都發局）或「地政局」，視各縣市組織編制而定。

• 職責：

  • 擬定「縣（市）國土計畫」。

  • 劃設具體的「國土功能分區圖」（這是最關鍵的權力，決定哪塊地是農地、哪塊是建地）。

  • 受理企業的土地使用許可申請。

3. 國土計畫法下的分區權責與「都市計畫」的定位

這是企業最容易混淆的地方：「國土計畫法上路後，都市計畫還算數嗎？」

(1) 四大國土功能分區

《國土計畫法》將全國土地劃分為四大功能分區，這是新的最高指導分類：

1. 國土保育地區：嚴格限制開發（如水源保護區）。

2. 海洋資源地區：港口、離岸風電等。

3. 農業發展地區：最受爭議區塊，限制轉用，優良農地將難以變更為工業地。

4. 城鄉發展地區：這是企業最關注的區域，包含現有的「都市計畫區」及未來可發展的區域。

(2) 都市計畫分區的權責問題

• 原則：現有的《都市計畫法》及其分區（如住宅區、商業區、工業區）原則上會被納入「城鄉發展地區第一類（城一）」或「城鄉發展地區第二類-1（城二-1）」。

• 權責歸屬：

  • 管制依據：在「城鄉發展地區」內，土地使用管制仍回歸《都市計畫法》辦理。也就是說，如果在台北市信義計畫區（已有都市計畫），企業蓋總部依然是看《都市計畫法》及該區的細部計畫。

  • 變更限制：但是，如果企業想要擴大都市計畫範圍，或者將原本是「農業發展地區」的土地變更為「城鄉發展地區」，這就需要經過內政部國土計畫審議會的同意。

  • 權力上收與下放的拉扯：

    • 劃設權（地方）：縣市政府負責畫圖，決定哪裡是城鄉區、哪裡是農業區。

    • 核定權（中央）：內政部負責審核，確保地方沒有濫畫（例如把優良農地亂畫成工業地）。

企業產業發展之土地需求申請流程

當企業有設廠（工業）或設立總部/商場（商業）的需求時，必須根據土地所在的性質，採取完全不同的策略。以下分為「既有都市計畫區」與「非都市土地（未來國土計畫體制）」兩大路徑說明。

1. 前置作業：土地盡職調查 (Land Due Diligence)

在啟動任何行政程序前，企業必須進行土地健檢。這是成敗關鍵。

• 查詢土地分區：確認目標土地目前是「都市土地」還是「非都市土地」（未來的功能分區）。

• 環境敏感區查詢：是否位於斷層帶、水源保護區、特定水土保持區？（若有，開發難度極高）。

• 套繪圖資：確認道路寬度、排水系統是否滿足設廠需求。

2. 情境 A：土地位於「既有都市計畫區」內 (Urban Planning Area)

這是最單純的情境，適用《都市計畫法》。

流程一：確認分區容許使用

• 工業區：分為特種（高汙染）、甲種、乙種（輕工業/科技業）、零星工業區。需確認產業類別是否符合。

• 商業區：容許項目廣，但需注意容積率上限。

流程二：都市設計審議 (Urban Design Review)

若開發規模達一定門檻（如樓地板面積、基地面積），需經過地方政府的「都市設計審議委員會」。

• 重點：建築外觀、開放空間留設、交通動線、景觀植栽。

• 企業對策：需聘請建築師製作都市設計報告書。

流程三：交通與環境影響評估

• 交通影響評估 (TIA)：若開發量體大，需評估對周邊道路衝擊。

• 環境影響評估 (EIA)：工業區開發若超過一定規模（如 5 或 10 公頃，視法規細則），或位於山坡地，需進行環評。這是最耗時的環節（通常需 1-2 年）。

流程四：申請建造執照 (Building Permit)

• 檢附文件：土地權狀、建築設計圖說、各項審議核准函。

• 主管機關：地方政府建管處。

3. 情境 B：土地位於「非都市土地」 (轉軌國土計畫法之過渡期與新制)

這對企業最具挑戰性。若企業看中的是一塊目前的「農地」或「山坡地」，想開發成產業園區。

關鍵變革：從「變更編定」走向「使用許可」

• 舊制（區域計畫法）：透過「開發許可」將農牧用地變更為工業用地。

• 新制（國土計畫法）：原則上禁止變更分區。若要在「農業發展地區」進行產業開發，難度極高，除非該地被劃入「城鄉發展地區」。

企業申請產業園區（新訂或擴大都市計畫/使用許可）標準作業程序 (SOP)

此流程適用於《國土計畫法》架構下，企業需由下而上提出需求。

階段一：選址與可行性評估 (Feasibility Study)

1. 區位篩選：避開「國土保育地區第一類」與「農業發展地區第一類」（優良農地）。這些區域幾乎不可能開發。

2. 鎖定目標：尋找被劃定為「城鄉發展地區第 2-3 類」或「農業發展地區第 4 類」（零星農地）較有機會。

3. 用水用電計畫：取得台電、台水公司的初步同意函。

階段二：提出「使用許可」申請 (Application for Usage Permit)

在國土計畫法下，特定規模以上的開發需申請「使用許可」，而非過去的變更地目。

1. 擬定計畫書：

   • 國土功能分區圖及使用地繪製。

   • 開發利用計畫（配置圖、各項公共設施）。

   • 環境保護計畫。

2. 送件審議：向直轄市、縣（市）政府國土計畫審議會提出。

階段三：國土計畫審議會審查 (Spatial Planning Committee Review)

這是最嚴格的關卡。審查重點包括：

• 符合性：是否符合全國及縣市國土計畫的指導原則？

• 必要性：為什麼一定要用這塊地？既有工業區是否飽和？

• 相容性：是否會破壞周邊農業生產環境？（例如工廠廢水排放路徑）。

階段四：環境影響評估 (EIA) 與 其他許可

與都市計畫區相同，需並行辦理環評、水土保持計畫（若涉及山坡地）、出流管制計畫（滯洪池設計）。

• 注意：在新法下，環評未過，使用許可不會發放。

階段五：繳納回饋金 (Impact Fee)

• 農業用地變更回饋金：若將農業用地轉為非農使用，需繳納高額回饋金（依公告現值計算）。

• 國土保育費：新法新增的項目，開發者需負擔生態補償責任。

階段六：取得許可與工程施作

• 取得「國土利用許可證」。

• 申請雜項執照（整地、排水工程）。

• 申請建造執照。

4. 商業用地與工業用地的申請差異與策略

雖然流程架構相似，但商業與工業在法規細節上有本質區別。

(1) 工業用地 (Industrial Land)

• 核心痛點：汙染處理、隔離綠帶。

• 關鍵法規：《產業創新條例》、《工廠管理輔導法》。

• 策略建議：

  • 優先選擇「產業園區」：如經濟部開發的工業區或科學園區。這類土地雖貴，但已完成環評與分區變更，企業可「即買即建」，省去上述 2-3 年的行政程序。

  • 毗連非都土地擴展：若既有工廠旁有農地，依《產創條例》可申請毗連擴大，這是目前合法將農地轉工業地的快速通道（但在國土計畫全面實施後可能限縮）。

(2) 商業用地 (Commercial Land)

• 核心痛點：容積率、交通衝擊、人流疏散。

• 關鍵法規：各縣市《土地使用分區管制規則》。

• 策略建議：

  • TOD (大眾運輸導向發展) 獎勵：若企業選址在捷運站周邊，可依申請獲得高額容積獎勵。

  • 多目標使用：若土地為「機關用地」或「停車場用地」，可申請多目標使用方案，部分做為商場或辦公室。

5. 企業面對新舊法轉軌的「黃金時間窗」策略

目前（2025~2031年間）正處於轉軌期，這對企業至關重要。

1. 搶搭舊法末班車？

   • 如果您已經在進行《區域計畫法》下的變更編定（例如農地變更為丁種建築用地），務必在 2031年前取得核准。一旦國土計畫法上路，未完成的案子可能需重新依新法審查，變數極大。

2. 檢視「國土功能分區圖」草案

   • 各縣市政府目前正在公告國土功能分區圖草案。企業必須去查詢自家持有的土地被畫成什麼顏色。

   • 危險訊號：如果您的工廠預定地被畫入「農業發展地區第一類」或「國土保育地區」，請立即向地方政府提出異議（陳情），否則未來將永久無法開發。

3. 產業儲備用地的思維轉變

   • 過去企業習慣「圈地養地」，未來此路不通。新法強調「計畫引導開發」，未被納入城鄉發展區的土地，將很難透過個案變更來開發。企業應優先購買已劃入「城鄉發展地區」的土地。

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     結論與下一步

     《國土計畫法》的實施是台灣土地管制的百年變革。從「許可制」走向「計畫指導制」，意味著企業購地必須更精準，行政程序的成本與風險將大幅墊高。

     總結三法關係：

     • 國土計畫法是憲法級的空間指導原則。

     • 都市計畫法是城鄉區的操作手冊。

     • 區域計畫法是即將走入歷史的舊時代產物。

     企業的行動建議： 如果您目前手上有正在進行的土地開發案，或正計畫購地擴廠，建議您立即執行以下步驟：

     1. 確認該地號在各縣市「國土功能分區圖」草案中的分類。

     2. 評估是否需在 2031 年死線前加速完成變更程序。