內湖科技園區的商辦市場展現出多元且深具韌性的價值。從西湖段的交通與產業核心地位、文德段的平衡工作與生活機能、舊宗段的顯著成本效益，到潭美段的未來開發潛力，內科的每個區段都為企業提供了獨特的戰略選擇。

內科與信義區的選擇，從根本上是一場基於企業核心戰略、人才需求與品牌定位的深度評估，而非單純的價格高低比較。

展望未來，隨著全球AI產業的持續強勁需求，內科的廠辦租賃市場預計將保持穩健成長 。同時，臺北市政府透過地上權招標案，成功引導緯創、緯穎等高科技巨頭進駐潭美段，將為內科的供給與需求結構帶來新一波的變化 。潭美段的崛起，不僅將重塑區域租金版圖，更將強化內科作為「北台灣科技產業軸帶」的領頭羊地位，為企業決策者提供更多元的戰略布局機會。

一、 內湖科技園區各區段商辦租金分析

內科市場概況與價值定位

2024年第一季，受惠於全球對於AI科技與高效能運算的需求擴張，國內經濟景氣呈現穩步回溫的態勢 。在這樣的宏觀經濟背景下，內湖科技園區（內科）的廠辦市場持續展現其穩健的發展韌性，租賃需求保持旺盛 。

內科的市場動態與其獨特的「廠辦」定位緊密相關。不同於市中心純粹的辦公大樓聚落，內科不僅是行政辦公空間，更是整合研發、製造與企業總部功能的複合型產業園區 。其租賃與買賣市場的穩健表現，主要源自於進駐企業出於營運擴張或自用需求的「剛性」支撐，而非投機性的短期投資 。這種特性使得內科的租金波動相對較小，市場更為健康可預期。此外，值得關注的是，2024年第一季西湖段空置率因「和聚國美瑞光大樓」完工而略有上升，釋出約6,360坪的空間 。這並非市場需求萎縮的負面訊號，反而代表市場出現了新的供給，為潛在租客提供了更多元的選擇與議價機會，構成一個值得企業決策者密切關注的短期市場窗口。

為提供精確的區位租金評估，本報告彙整內科各主要區段的商辦租金行情，並以表一呈現。

表一：內湖科技園區各區段商辦租金行情一覽表

西湖段：內科核心，產業與交通樞紐

西湖段被公認為內科最核心的區段，其商辦租金行情區間相當廣泛，從每坪新台幣1,000元至2,300元不等，具體價格取決於大樓的屋齡、品質以及地段優劣 。例如，指標性辦公大樓如「創世紀科技大樓」的租金行情可達每坪1,785元，反映出其極高的市場價值與需求 。

西湖段的租金水平之所以居高不下，其核心價值在於「區位溢價」。該區擁有捷運文湖線的「西湖站」，提供高效的軌道運輸服務 。捷運站周邊設有YouBike租借站點，加上近50條公車路線形成的綿密路網，建構了極其便利的聯外交通體系 。這種交通的便利性不僅吸引了龐大的人流，更讓企業能有效接觸並磁吸來自大臺北地區的人才 。人才與人流的高度聚集，進一步強化了西湖段作為內科「黃金地段」的地位，吸引眾多高附加價值的企業與新創公司群聚於此，從而形成一個強大的核心產業生態圈 。因此，西湖段的高租金並非單純的價格障礙，而是其作為內科產業核心與人才高地所必然產生的價值體現，特別適合那些需要優質企業形象、便捷通勤並積極尋求產業網絡合作的企業。

文德段：產業與生活機能的平衡點

文德段在內科中扮演著獨特且具備高度價值的角色。其商辦租金行情約在每坪1,200元至1,650元之間 ，整體價格區間較西湖段更具彈性，為企業提供了更具成本效益的選擇。

文德段的價值不僅體現在租金上，更在於其卓越的「工作與生活平衡」優勢。該區段同樣擁有捷運「文德站」 ，確保了與市區之間的便捷通勤。更重要的是，文德段鄰近碧湖公園與內湖高中等綠地與文教設施，形成了一個與商業氛圍完美融合的生活環境 。這種環境對於追求生活品質的員工具有強大的吸引力，使企業在招募與留任人才方面更具競爭力。因此，文德段的性價比是一種複合式優勢，它超越了單純的租金成本，更涵蓋了對員工福祉與企業文化的投資，這種難以量化的「軟實力」是其獨特的市場定位。

舊宗段：成本效益的後起之秀

舊宗段是內科傳統三段中租金最親民的區塊，其租金行情約在每坪900元至1,350元之間，其中標準層的租金參考範圍為每坪850元至1,150元 。儘管該區段目前缺乏捷運站點，但其交通價值來自於與快速道路的緊密連結，例如堤頂大道、環東大道、民權大橋等，為企業提供了高效的聯外運輸網絡 。

舊宗段的「廠辦」定位最為鮮明，其較低的租金水平與便捷的聯外道路，使其成為倉儲、物流、汽車產業以及需要大面積空間進行製造與研發的企業的理想選擇 。此外，近期一項重要的基礎建設改善了該區的交通瓶頸：從堤頂大道往國道一號北向的新匝道已正式開通 。這條新動線可望有效分流並緩解過去車流交織造成的壅塞，對於依賴汽車通勤及貨物運輸的企業而言，是一項實質的利好，將進一步提升舊宗段的長遠價值與吸引力。

潭美段：新興開發與未來價值

潭美段目前在公開租賃市場上的資訊相對較少 ，但其潛力與未來價值正日益受到關注。臺北市政府已將此區多塊土地規劃為辦公服務與工商服務展售區，並透過地上權招標的方式進行活化 。其中最引人注目的，是兩塊指標性基地已由科技巨頭緯創與其子公司緯穎科技取得，並計畫在此興建其企業總部 。

這個發展案代表了潭美段是一個尚未完全開發的「未來式」市場。市政府透過釋出地上權，成功吸引了頂級科技大廠的戰略性布局 。這些大型企業的進駐不僅將帶來數千個工作機會與龐大的產值，更將在此區形成一個全新的產業群聚效應 。隨著這些開發案的逐步落實，可以預見未來潭美段的基礎建設與商業機能將快速發展，使其有潛力成為內科的另一個核心地段。對於具備長遠眼光、希望提早布局並享受未來區域價值增長的企業而言，潭美段是目前內科最具戰略價值的選擇。

二、 租金與交通優勢矩陣分析

內湖科技園區的交通問題是一個長期且複雜的議題 。其根本原因在於地理限制，內湖區北面環山、南面臨基隆河，形成一個半封閉的地理區位，聯外交通高度仰賴現有的橋樑與隧道 。加上園區內龐大的就業人口習慣使用私人運具通勤，導致尖峰時段的交通壅塞成為常態 。

然而，應當以動態的視角來評估此一問題。交通瓶頸雖是內科的長期抗性，但政府與相關單位正透過基礎建設的改善，逐步緩解此一困境。例如，近期新開通的堤頂大道匝道直接優化了車流動線，緩解了車流交織造成的壅塞 。這類具體而微的改善措施，其積累效果將對內科的整體通勤效率產生實質影響，從而提升其辦公區位的綜合價值。

綜合考量各區段的租金水平與交通效率，可以為企業提供一個清晰的決策矩陣：

• 成本效益導向的首選： 舊宗段。該區以每坪850元至1,350元的親民租金，結合高效的快速道路系統，為需要大面積空間且以車輛運輸為主的企業提供了無可匹敵的成本優勢。

• 平衡導向的理想選擇： 文德段。以每坪900元至1,450元的租金，換取捷運、完善的生活機能與更佳的工作環境。此區段的價值在於其對人才的綜合吸引力，不僅僅是節省租金，更是一種長期的人力資本投資。

三、 內湖與信義區商辦性價比深度對比

要評估內湖商辦的性價比，不能僅僅與園區外比較，更應將其與臺北市的頂級商業區——信義區進行一場多維度的戰略對比。

租金硬性數據對比

從最直接的租金數據來看，兩者存在顯著的成本差異。

• 內科平均租金： 根據2024年第一季的市場調查，內科廠辦的平均租金約為每坪新台幣1,234元 。

• 臺北市區與信義區租金： 同期，臺北市區七大主要商圈的辦公室平均租金已達每坪2,588元，約為內科的兩倍 。而信義區的頂級A級辦公大樓租金單價更可達到每坪4,300元以上，整體A辦平均租金約在2,770元至3,148元之間 。

這項數據表明，選擇內科能為企業帶來顯著的租金成本節省，相較於信義區頂級辦公大樓，租金可能僅為其三分之一或更低。

產業與人才密集度軟實力對比

除了價格，兩地的核心價值更體現在產業聚落與人才磁吸效應上。

• 內科的價值： 內科是臺灣首座都會型科技園區，其產業發展定位以資訊通訊（ICT）、數位內容、生物科技等高附加價值產業為主 。園區內聚集了仁寶、鴻海、台達電、三星電子等知名企業總部與研發中心 。其超過22萬名的就業人口，形成了一個龐大且高度集中的科技與研發人才庫 。對於需要直接接觸目標人才、建立緊密產業網絡的科技與新創企業而言，內科提供了無可取代的「人才磁吸效應」與產業生態系。

• 信義區的價值： 信義區則被視為臺北的金融與商業中心。其價值核心來自於頂級的「企業形象」、與國際接軌的便利性，以及金融、服務業與跨國企業總部的高度集中。企業選擇進駐信義區，通常是為了彰顯其品牌地位、便利於國際商務往來，並建立強大的商業網絡。

綜合性價比評估與企業選擇建議

內科與信義區的性價比對比，並非一場單純的「便宜與貴」之爭，而是一場基於企業戰略目標的深度評估。

表二：內湖科技園區與信義區商辦核心指標對比表

綜合上述分析，本報告為不同類型企業提供以下決策建議：

• 對於科技與新創企業： 內科是理所當然的首選。它提供了顯著的成本節約、緊密的產業網絡與充足的科技人才庫，是培育創新與快速成長的沃土 。將省下的租金成本投入於研發、內容製作與人才培育，將能產生更高的投資報酬率。

• 對於金融、服務與跨國企業： 若業務需高度仰賴金融網絡、國際客戶，且企業品牌形象為首要考量，信義區仍有其不可取代性。

• 對於媒體與設計產業： 內科的媒體傳播與數位內容產業聚落 也使其成為此類公司的潛力選擇，租金優勢使其能將更多預算投入於內容製作與人才培育。