北台灣商(廠)辦市場雖面臨高利率環境，但內湖、南港因 價格相對優勢、公共建設推動、區域替代效應，仍具吸引力。投資人若鎖定 租金穩定性高、3–5% 調整週期的企業租戶，並考量回收年限區間，長線收益與資本保值效益仍相對優越。
一、價格趨勢與保有優勢原因
相對價格優勢
內湖、南港商辦成交均價約落在 每坪 60–90 萬，廠辦則約 40–70 萬。
相較信義計畫區、敦南商圈等 A 辦地段動輒 120–180 萬/坪以上，具有明顯的成本優勢。
區域替代效益
台北市東區商辦稀缺，租金高昂，部分企業逐步外溢至南港與內湖。
內科（內湖科技園區）與南港生技園區，形成次級 CBD（副都心），吸引中大型企業總部進駐。
公共建設與都市計畫支撐
東區門戶計畫（南港）：結合南港車站三鐵共構、南港展覽館二期、南港瓶蓋工廠文創園區，逐步強化區域商辦與產業能量。
內湖科技園區都市計畫調整：針對產專區逐步放寬，提升容積率、鼓勵產業升級（例：允許研發辦公、商業設施比例增加）。
汐東捷運與南港環狀線規劃：增加通勤便利性，提升南港–汐止–內湖廊帶的連結。
二、租金穩定且具成長潛力的區域
南港車站周邊
三鐵共構帶來交通紅利，鄰近中研院、生技園區，適合生技、資訊、總部型企業。
租金水準每坪 1,700–2,400 元，年增幅 3–5%，長期持有可望持續上升。
內湖科技園區
聚集聯發科、鴻海、南亞科等科技龍頭，周邊生活機能成熟。
租金約 1,200–1,800 元/坪，大廠多簽 3–5 年租約，每三年平均調整 3–5%，穩定性極高。
汐止東科/保長一帶（次級潛力區）
租金相對低廉 800–1,200 元/坪，隨汐東捷運與南港軌道建設推進，有補漲空間。
適合研發中心、倉儲結合辦公的企業，長線成長潛力高。
三、投資回報與回收年限分析（以淨益率計算）
以商辦租金收益推估，考量稅費與管理費，淨益率約 2.5%–4.5%，對應回收年限如下：
高檔核心區（南港車站周邊、內湖精華地段）
坪價高，租金收益率 2.5%–3%
回收年限約 33–40 年
適合追求保值、安全的長線投資者。
次核心區（內科邊緣區、南港展覽館周邊）
收益率 3%–3.5%
回收年限約 28–33 年
適合平衡收益與增值的投資者。
潛力區（汐止東科、五堵、南港東側）
坪價低、租金具成長空間，收益率 3.5%–4.5%
回收年限約 22–28 年
適合承擔中期風險、追求增值效益的投資者。