在台灣進行商業登記與設立營業場所，核心在於釐清「土地使用分區」（都市計畫法）與「建築物使用類組」（建築法）的交叉比對。不同的分區決定了土地能做什麼（如住宅區、商業區、工業區），而建築物的使用類組則決定了該棟建築的硬體標準是否符合特定行業（如餐飲、辦公、工廠）。
以下針對您提出的需求，分為四大區塊進行詳細說明。
一、 營業場所類別用途區分（通用標準）
依據《建築技術規則》與各縣市《土地使用分區管制規則》，對外營業場所主要可分為以下幾大類。在選擇地點時，必須確認該地址的「使用執照」是否與您的營業項目相符。
1. 辦公服務類（G 類）
這是最常見的營業場所形式，適用於一般公司行號。
G-2 類組（辦公場所）： 政府機關、一般公司、事務所（律師、會計師）、銀行證券分支機構等。
G-3 類組（衛生/店鋪）： 診所、理髮店、一般零售業（如通訊行、服飾店）。
2. 商業類（B 類）
此類場所涉及公眾頻繁出入，消防與安檢標準較高。
B-1 類組（娛樂）： KTV、夜總會（僅限商業區）。
B-2 類組（商場）： 百貨公司、大賣場。
B-3 類組（餐飲）： 餐廳、酒吧、咖啡廳（需注意樓地板面積與分區限制）。
3. 工業倉儲類（C 類 / I 類）
C-1/C-2 類組： 廠房、汽車修理廠、倉儲業。這類場所通常僅限於工業區或特定專用區。
二、 住宅區的營業使用：店面與辦公
在住宅區（Residential Zone）設立公司或店面，是許多中小企業的首選，但法規設有嚴格的「附條件允許使用」門檻，以保障居住安寧。
1. 住宅店面（1樓與地下1樓）
住宅區的 1 樓通常被允許作為零售或餐飲使用，但受限於「道路寬度」與「營業類別」。
道路寬度限制：
6米以上巷道： 通常可做為一般零售業（G-3）、小型餐飲（B-3，但多限制樓地板面積在 150 平方公尺以下）。
8米以上道路： 限制較寬鬆，可容納較大規模的店面。
行業限制： 住宅區通常禁止設立八大行業（舞廳、酒吧）、具高汙染或高噪音的工廠或修理業。
2. 住宅作為辦公使用（2樓以上）
這是爭議最多的部分。許多住商混合大樓的樓上被作為辦公室使用，需符合以下條件：
規模限制（500平方公尺門檻）：
在許多縣市（如台北市），若辦公室樓地板面積小於 500 平方公尺（約 150 坪），且從事「一般事務所」（如軟體設計、顧問、貿易辦公室，非對外營業之零售店），通常被視為與住宅相容，可允許設立。
若超過 500 平方公尺，則可能被視為大型辦公場所，在純住宅區（如住一、住二）是被禁止的。
特定分區禁止： 第一種住宅區（住一，通常為別墅區或純居住區）通常完全禁止作為辦公室或店面，僅允許「日用品零售」（如雜貨店）且面積極小。
注意： 即使分區允許，若大樓管委會依據《公寓大廈管理條例》明文禁止設立公司，則依然無法營業。
三、 專業商用不動產分類與差異分析
針對較大規模的商業與產業需求，市場上主要分為商辦、廠辦、策略性產業大樓及各類園區。它們的核心差異在於「進駐行業資格」與「土地成本（租金）」。
1. 商辦大樓（Commercial Office）
定義： 位於「商業區」的純辦公大樓。
用途： 使用彈性最大。幾乎所有行業皆可進駐，包括金融業、跨國貿易、一般事務所、甚至部分樓層可做醫美診所或補習班（視該棟大樓規範）。
規範： 必須符合商業區的消防與人流疏散標準。
優勢： 形象好、交通便利（多在市中心）、行業限制極少。
劣勢： 租金與售價最高。
2. 廠辦大樓（Industrial Office / Factory-Office）
定義： 位於「工業區」（如乙工、工二、工三）或「科技工業區」的建築，外觀像辦公大樓，但法律上是「工廠」或「作業廠房」。
用途： 嚴格限制進駐行業。主要允許：製造業、科技業、研發中心、技術服務業（工程顧問）、企業營運總部。
規範（關鍵差異）：
不能做純零售： 一般不能登記單純的「批發零售業」（除非有工廠登記證的附屬辦公室）。
不能做補習班或診所： 除非該工業區有特定放寬條例。
優勢： 房價與租金通常約為同地段商辦的 70%~80%，空間挑高、載重能力較強（為了放機台）。
3. 策略性產業大樓 / 產業專區（Strategic Industries）
定義： 政府為扶植特定產業（如生技、AI、綠能）所劃定的特定基地，或透過都市更新獎勵容積所興建的大樓。
用途： 進駐者必須符合政府公告的「策略性產業」清單（例如：資訊軟體、生物技術、數位內容等）。
規範： 審查機制嚴格，有時需經過產發局或相關單位的資格審查才能進駐或享有租稅優惠。
優勢： 通常伴隨高額的容積獎勵（蓋得更高）、稅賦減免或租金補貼。
4. 科技園區（Science Park vs. Technology Park）
這兩者在台灣常被混淆，但主管機關與規範完全不同：
| 比較項目 | 科學園區 (Science Park) | 科技產業園區 / 工業區 (Tech Park / Industrial Park) |
| 代表案例 | 竹科、中科、南科 | 內湖科技園區、南港軟體園區、新北產業園區 |
| 主管機關 | 國科會 (中央層級) | 經濟部或地方政府 (如台北市政府) |
| 進駐資格 | 極嚴格。限「科學工業」（高科技研發製造）。單純貿易商或管顧公司無法進駐。 | 較寬鬆。除工廠外，技術服務業、企業總部多可進駐。 |
| 土地所有 | 只租不售（廠商只有地上權）。 | 可買賣土地與建物所有權。 |
| 稅務 | 享有多種保稅、免稅優惠。 | 視個別園區政策而定。 |
四、 建築物使用強度說明（容積率與建蔽率）
「使用強度」決定了這塊土地能蓋多少面積、能塞多少人，直接影響房地產的價值與開發潛力。主要由建蔽率 (Building Coverage Ratio) 與 容積率 (Floor Area Ratio) 控制。
1. 基本概念
建蔽率（平面強度）： 一塊地有多少比例可以蓋建築物（剩下的要留作空地或綠地）。
公式： 建築面積 ÷ 基地面積。
容積率（立體強度）： 建築物各層樓地板面積的總和（不含地下室、屋頂突出物等）與基地面積的比率。容積率越高，蓋得越高/越密。
2. 各類場所的強度差異
依據《都市計畫法》及各縣市施行細則，不同分區的強度差異極大（以下以常見數值為例，實際依各縣市為準）：
A. 商業區（商辦大樓）
強度最高。
典型數值： 建蔽率 60~80%，容積率 560%~800%（甚至更高）。
意義： 商業區地價最貴，因此政府允許蓋出最多的樓地板面積，以最大化商業效益。商辦大樓通常樓層最高，坪效最高。
B. 住宅區（住宅店面/辦公）
強度中等偏低。
典型數值：
住一（別墅/純住宅）： 建蔽率 30~50%，容積率 60%~120%（極低，為了環境品質）。
住三/住四（一般公寓大樓）： 建蔽率 45~50%，容積率 225%~300%（台北市住三）。
意義： 限制開發強度是為了維持居住舒適度，避免人口過度密集。因此住宅區改建或作為辦公使用時，其潛在的可開發面積遠低於商業區。
C. 工業區/產業專區（廠辦大樓）
強度中等偏高。
典型數值： 建蔽率 60%~70%，容積率 210%~300%（部分策略性產專區可透過獎勵提升至 400% 以上）。
特殊規範（容積獎勵）： 針對「策略性產業」或「都更整建」，政府常給予額外的容積獎勵（例如：捐贈公益設施、綠建築標章、設立營運總部）。
案例： 內湖科技園區的許多大樓因符合企業總部或科技產業獎勵，實際容積率遠高於法定基準，這使得廠辦大樓在「成本/面積比」上具有極大的競爭力。
總結
小型創業或工作室： 若預算有限，可選擇住宅區的一樓店面或住商混合大樓的小型辦公室，但務必確認行業別不屬於「八大行業」或「高汙染產業」，且辦公面積建議控制在 500 平方公尺以下。
一般企業與貿易商： 若需對外門面且行業多元，商業區的商辦大樓是唯一無適法性風險的選擇，雖租金高，但無進駐資格限制。
科技、製造與研發業： 廠辦大樓或科技園區是最佳選擇。租金成本較低，且建築載重與電力規劃更符合生產研發需求。但需注意必須符合「工業」或「技術服務業」的資格，避免被視為違規使用（如在內科做純零售）。
大型財團或旗艦計畫： 可鎖定策略性產業專區，利用高強度的容積獎勵來打造企業總部，但需配合政府的產業政策審查。
了解這些分類與規範，能協助您在選址時避開法規陷阱，並根據產業屬性選擇最具成本效益的營業場所。