銀行的授信邏輯核心只有兩點：「還款能力」與「還款意願」。以下的準備工作，都是為了向銀行證明這兩點。
第一部分：四大準備支柱
1. 信用培養：信用的地基
銀行查詢的「聯徵紀錄」（JCIC）是貸款的入場券。若您是信用小白（無信用卡紀錄），銀行無法判斷您的還款習性，反而會扣分。
脫離「小白」身份： 至少在購屋前一年申辦 1~2 張信用卡。不需多，但要是主力銀行（最好是您未來想申辦房貸的銀行）發行的卡。
全額繳清（Full Payment）： 絕對不要使用「最低應繳金額」或「循環利息」。這對銀行來說是財務吃緊的訊號。
嚴禁預借現金（Cash Advance）： 這是房貸的大忌。一旦有預借現金紀錄，銀行會認定您極度缺錢，房貸申請極可能被拒或利率極高。
分期付款要謹慎： 雖然零利率分期很常見，但過多的分期會佔用您的信用額度，且在計算負債比（DBR）時會被納入，可能影響可貸額度。
2. 收入與薪資證明（Income Verification）：還款能力的鐵證
這是決定您能「貸多少」的關鍵。銀行最喜歡的是「穩定且可預測」的收入。
薪資轉帳（薪轉）：
這是最有利的證明。存摺摘要必須顯示「薪資」、「薪轉」或公司名稱。
策略： 如果公司發現金，請務必與公司協調改為匯款，或自行將現金存入並註記（雖效果不如公司匯款，但聊勝於無）。
年度扣繳憑單：
每年的報稅紀錄是銀行核貸的「硬指標」。
策略： 為了房貸，購屋前 1-2 年不要過度節稅。若您的所得清單數字太低，銀行很難相信您有能力負擔高額房貸。誠實報稅是提高貸款額度的成本。
獎金與紅利：
若您的收入結構是「低底薪、高獎金」（如業務人員），銀行通常會將獎金打折計算（例如打 7 折）或要求看兩年的平均值。
策略： 保持近兩年業績的穩定性，避免大起大落。
3. 資產證明：加分項與安全網
當收入邊緣或是想爭取更低利率時，資產證明是最佳談判籌碼。
有價證券（股票、基金、債券）：
準備方式： 銀行通常不看 APP 截圖。您需要去證券公司申請**「證券庫存持股證明」及近半年的「對帳單」**。
策略： 銀行通常會將股票市值打折（約 5-6 折）認定為財力。建議在購屋前半年，避免頻繁的短線進出，展現資產的「存量」。
保險單：
重點： 銀行看重的是「保單價值準備金」（Cash Value），通常是儲蓄險或投資型保單。意外險、醫療險這類消費型保單對貸款加分有限。
準備方式： 向保險公司申請「保單價值證明」。
其他不動產： 若名下已有無貸款的房產或土地，提供權狀影本是強力的財力證明。
4. 特殊所得與海外資產（Special Cases）
這部分最容易被忽略，但處理得當能大幅加分。
海外所得：
台灣銀行對海外收入認定較嚴格，因為難以查證且難以追討。
策略： 1. 每年申報海外所得： 納入台灣國稅局的所得清單中，這是最權威的證明。 2. 規律匯回： 每個月固定日期將海外收入匯回台灣帳戶，並保留匯款水單，創造類似「薪轉」的現金流紀錄。 3. 選擇外商銀行： 如匯豐、渣打等，對於海外財力的認定通常比本土銀行具彈性。
租金收入：
若有收租，必須提供租賃契約以及確實匯入存摺的紀錄。
注意： 若未報租賃所得稅，銀行可能會將此收入打折甚至不予採認。
第二部分：銀行帳戶現金流養護策略
這是不動產投資客與銀行行員心照不宣的秘密。一份「漂亮」的存摺，能讓審查人員在第一眼就建立信心。您需要在購屋前 6 到 12 個月 開始執行以下操作：
1. 拒絕「月光族」型態：餘額水位管理
銀行最怕看到每個月薪水一進來，月底餘額就歸零（或是低於千元）。這代表借款人沒有抗風險能力。
策略： 建立「基底水位」。
假設您每月薪資 8 萬，請努力讓帳戶的最低餘額始終保持在 5 萬或 10 萬以上。
不要讓存摺出現「0」或「幾百元」的餘額。這顯示出一種「有積蓄」的視覺效果。
2. 避免「快進快出」（High Velocity）：停留時間管理
薪資一入帳，當天立刻全部轉走到股票帳戶或他行帳戶，這是扣分行為。銀行會認為這只是過路財，非實質存款。
策略： 薪資入帳後，至少停留 3 到 7 天再進行轉帳或提款。
如果要轉去投資，建議分批轉，或是保留一部分在活存帳戶中當作緊急預備金。
3. 穩定且規律的現金流動（Consistency）
銀行審查系統喜歡「規律」。
策略：
如果是自由接案者（Freelancer）或收現金者，請強迫自己每個月固定日期（例如 5 號），存入固定金額（例如 6 萬）。
存入時，不要用 ATM 的「現金存款」字樣，最好臨櫃存入並請行員備註「xx 公司勞務費」或「工作室收入」。
持續 6-12 個月，這本存摺就能模擬出類似薪資轉帳的效果。
4. 集中火力：VIP 養成計畫
不要將資產分散在五六家銀行，這樣每家銀行的貢獻度都很低。
策略： 鎖定 1-2 家您屬意的「未來房貸銀行」。
將薪資轉帳、信用卡扣款、基金扣款、水電費扣繳全部集中在這一家銀行。
如果這家銀行認定您是 VIP（通常資產達 100-300 萬），通常會有專屬的房貸利率減碼或手續費減免。
5. 聯徵回查的「百元提款」禁忌
這是一個細節。盡量避免頻繁使用 ATM 提領「百元鈔」。雖然這聽起來很荒謬，但在某些嚴格的評分模型中，頻繁提領百元可能被解讀為手頭拮据。
綜合策略總結與執行時間表
為了讓過程順利，請依照以下時間表執行：
購屋前 12 個月（打底期）
檢視信用： 申請一張信用卡，開始規律消費並全額繳款。
帳戶養護： 開始執行「基底水位」策略，確保帳戶餘額不再歸零。
集中資產： 選定主力銀行，將資金與自動扣繳轉移過去。
購屋前 6 個月（衝刺期）
停止高風險行為： 絕對禁止信貸申請、預借現金、擔任他人保證人。
美化報表： 確保近半年的薪資單、扣繳憑單數據完整。
準備現金頭期款： 將投資在股市的資金慢慢變現，轉入活存，展示「頭期款已到位」的實力（銀行看到大筆現金在帳上會非常安心）。
購屋當下（申請期）
文件彙整： 將上述準備好的扣繳憑單、薪轉存摺影本（含封面及內頁近一年紀錄）、證券庫存證明、保單價值證明一次備齊。
主動出擊： 向銀行理專或房貸專員表明：「我是本行 VIP，且維持良好信用與高水位活存，請給我最優利率。」
給自由工作者/海外工作者的特別叮嚀
若您非一般上班族，您的準備期需要更長（建議 1-2 年）。您必須透過「報稅」來證明收入。切記：為了省幾萬塊的稅金，導致貸不到款或利率多 0.5%，長期來看損失的是幾百萬的利息與購屋機會。