前言：商業租賃的穩定性是企業營運的基石
對於企業而言，營業處所不僅是辦公空間，更是長期投入的裝修成本、品牌形象累積以及員工通勤習慣的總和。當房東（出租人）將物業出售給第三方（新屋主）時，承租企業往往處於資訊不對稱的劣勢。新屋主為了提高投報率，常藉由「換約」的名義，試圖打破原有租約的限制，進而調漲租金或修訂對其有利的條款。
本指南的核心精神在於：堅持「買賣不破租賃」的法律保護傘，拒絕簽署全新租約，並透過「三方租賃移轉協議書」來鎖定既有權利義務。
法律基石：為什麼你不需要簽新約？
在進入談判策略前，必須先武裝堅實的法律知識。新屋主或仲介常以「方便管理」、「格式統一」或「舊合約失效」為由要求重簽，這些多半是話術。
1.1 「買賣不破租賃」的霸王條款效力
依據台灣《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
這意味著：租約是「跟著房子走」的，不是跟著人走的。 當產權移轉發生那一刻，新屋主（受讓人）在法律上就「自動」繼受了原出租人的地位。因此，原有的租賃契約在法律上依然有效，且直接約束新屋主。承租方根本不需要透過「簽訂新約」來證明租賃關係的存在。
1.2 例外狀況（企業需先自我檢核）
在堅持不換約前，企業必須先確認自身租約是否符合《民法》第 425 條第 2 項的保護範圍。若屬於以下狀況，買賣不破租賃不適用，新屋主有權要求換約或趕人：
未經公證且期限超過五年的租賃契約。
未經公證的不定期限租賃契約。
策略註記：若貴司合約經公證，或期限在五年內，請挺直腰桿，你擁有絕對的主動權。
1.3 「債之更改」與「契約承擔」的陷阱
簽新約（債之更改/新債清償）： 舊的合約消滅，產生一個全新的合約關係。這是新屋主最想要的，因為可以重新設定租金、租期、修繕責任與解約條款。
三方協議（契約承擔）： 舊合約繼續存在，僅將出租人的名字由 A 改為 B，所有權利義務（包含租金凍漲條款、優先續租權）完全保留。這是承租方應追求的。
風險剖析：換簽新約的隱藏代價
許多企業為了「敦親睦鄰」或不想得罪新屋主而配合換約，往往在細節中蒙受巨大損失。以下是換簽新約常見的風險：
2.1 財務成本的突襲
新合約往往伴隨著租金調漲。即便新屋主口頭承諾「第一年不漲」，但新合約可能移除了原合約中的「續租租金漲幅上限」條款（例如原約定漲幅不超過 3%），導致未來租金失控。
2.2 押金（保證金）的滅失風險
這是最常被忽略的法律陷阱。依據最高法院見解，若僅是產權移轉而未簽署明確協議，舊屋主對承租人的押金返還義務，並不當然移轉給新屋主。 若你直接與新屋主簽新約，卻未確認舊屋主是否已將押金移交給新屋主，屆時退租時，新屋主可主張：「我沒收到押金，你去跟舊屋主討。」透過三方協議，才能明確將「押金返還義務」移轉給新屋主。
2.3 權利條款的閹割
原合約可能包含對企業有利的條款，例如：
優先購買權。
提前解約免賠償條款（Ex: 企業因擴編需搬遷可提前3個月通知免違約金）。
回復原狀的定義（Ex: 依現況交屋，不需拆除裝潢）。 新版合約通常是新屋主的制式範本，上述有利條款極可能被刪除。
正確執行模式：三方租賃移轉協議書
面對產權移轉，企業的標準作業程序（SOP）不應是「審閱新合約」，而是「草擬三方協議」。
3.1 執行流程圖
接獲通知：收到舊屋主或新屋主的產權移轉通知（存證信函或公文）。
內部法務審查：確認現有租約效力、公證狀態及剩餘租期。
發函回覆：明確主張依民法 425 條，租約繼續有效，拒絕重簽新約，並主動提出「簽署三方權利義務移轉協議書」之建議。
協商會議：與新舊屋主三方會談，確認押金移轉事實。
簽署協議：簽署三方協議，並將其作為原租約的附件（Addendum）。
3.2 「三方權利義務移轉協議書」核心架構模擬
這份文件不需要長篇大論，重點在於「概括承受」。
【三方租賃權利義務移轉協議書】（重點條款示意）
立協議書人： 甲方（原出租人/舊屋主）：OOO 乙方（受讓人/新出租人）：XXX 丙方（承租人）：貴公司
第一條：租賃關係之繼受 乙方同意自民國__年__月__日（產權移轉基準日）起，概括承受甲方與丙方於民國__年__月__日所簽訂之租賃契約（下稱原租約）中，出租人之一切權利與義務。原租約之條款（包含但不限於租期、租金、使用範圍、違約責任及特約事項）對乙方繼續有效。
第二條：押金之移轉（關鍵條款） 甲方確認已將丙方依原租約支付之押金新台幣______元整，全數移轉交付予乙方。乙方確認收到上述款項，並承諾於租約終止且丙方騰空返還房屋時，依原租約規定負擔返還押金予丙方之義務，丙方無須再向甲方請求。
第三條：租金支付 自基準日起，丙方應將租金匯入乙方指定之銀行帳戶（帳號：________）。
第四條：效力 本協議書視為原租約之增補條款，與原租約具同等效力。若本協議與原租約有牴觸者，以本協議為準，未約定事項依原租約辦理。
應對策略與談判模擬
當企業提出三方協議時，通常會遇到新屋主的強烈抵抗。以下是常見情境的應對劇本。
情境一：新屋主強硬表示「這是公司規定，一定要簽我們的新版合約」
- 心態分析： 對方試圖用「制度」來壓人，賭承租方怕麻煩或不懂法規。
- 應對策略： 以「合規性（Compliance）」與「稅務稽核」作為擋箭牌，而非直接對抗。
- 承租方話術模擬： 「張經理您好，我們非常希望能配合貴司的作業。但是我們公司的法務與稽核部門在審查時指出，依照民法 425 條規定，我們的租賃關係是依法延續的。如果現在無故終止舊約重簽新約，會導致我們內部的會計帳務（IFRS 16 租賃公報）出現認列問題，也會影響稅務申報的連續性。 為了兼顧貴司的管理需求與我司的合規要求，我們準備了一份標準的『權利義務移轉協議』。這份文件在法律上完全能證明貴司是新的出租人，您可以拿這份文件去辦理所有行政流程，效力跟新合約一樣，但能省去我們雙方重新議約的幾個月時間。」
情境二：新屋主以「舊屋主沒把押金給我」為由，要求重簽並補繳押金
- 心態分析： 這是最危險的信號，表示新舊屋主交接不清，試圖轉嫁風險給房客。 應對策略： 堅定立場，要求他們內部解決，絕不二度付款。
- 承租方話術模擬： 「李先生，依照法律規定，出租人的地位移轉包含押金返還義務的承擔。我們已經支付過一次押金，不可能支付第二次。 我們強烈建議安排一場三方會議，請舊屋主出席。我們願意簽署三方協議來協助釐清這筆款項的流向。在確認舊屋主將押金轉交給您之前，我們無法簽署任何承認押金已結清的新文件。這也是為了保障您的權益，避免日後您向舊屋主求償無門。」
情境三：新屋主表示要漲租金，「如果不簽新約漲租，請你們搬走」
- 心態分析： 赤裸裸的威脅。 應對策略： 亮出底牌，存證信函伺候。
- 承租方執行步驟：
- 口頭告知： 「我們的合約尚有 X 年才到期，合約內並無產權移轉可調漲租金之條款。依法我們有權以原條件繼續承租至期滿。」
存證信函（若對方持續騷擾）： 寄發存證信函給新屋主，內容應包含：
重申民法 425 條效力。
聲明將依原合約金額與期限準時支付租金（若對方拒收，將依法提存）。
警告若因新屋主之干擾導致公司營運受損（如斷水電、阻擋出入），將提出民刑事訴訟並求償營業損失。
進階防禦：面對公證與強制執行
若原合約有公證，並載明逕受強制執行，這是企業最強的護身符。
5.1 公證租約的強大之處
如果原租約有公證，新屋主即便是透過法拍取得房屋，也必須接受該租約（除特定情況下法院除去租賃關係外）。企業應主動向新屋主出示公證書，這通常能讓對方知難而退，放棄漲租念頭。
5.2 辦理「租約公證移轉」
雖然民法保障租約延續，但為了讓強制執行力也延續，建議在簽署三方協議後，三方一同至法院公證處或民間公證人事務所，辦理「公證增補條款」或「租賃權利移轉公證」。這能確保如果新屋主未來不退押金，企業依然可以直接聲請強制執行，而不需打官司。
給企業管理層的總結建議
在產權移轉的賽局中，「不作為」（即不主動換新約）往往是最佳策略，但必須搭配**「積極的文書確立」**（簽署三方協議）。
企業應對懶人包 (Checklist)：
盤點合約：確認租期、公證狀態、有無不利條款。
通知窗口：統一由法務或固定窗口對口，禁止門市人員或非授權人員隨意答應新屋主的要求。
堅持立場：
No：拒絕簽署新版租賃合約。
No：拒絕重新支付押金。
Yes：主動提供「三方權利義務移轉協議書」。
Yes：堅持在協議書中載明「押金已由舊屋主移交新屋主」。
持續履約：即便雙方僵持不下，務必按時將租金匯入新屋主帳戶（若不知帳號則發函詢問，再不回應則提存法院），絕不能構成欠租違約，給予對方解約的藉口。
透過堅守法律底線與專業的文書作業，企業不僅能省下鉅額的潛在漲幅成本，更能展現專業治理形象，讓新屋主知道：「這不是一個可以隨意拿捏的房客。」這才是企業在動盪環境中應有的生存之道。