內科 3.0 時代的空間博弈

內湖科技園區發展至今，已非單純的產業聚落，而是台灣科技產值的心臟地帶。然而，隨著產業升級與企業規模擴張，一場關於「空間主權」的博弈正在悄然展開。對於現階段尋求 1,000 坪以上、甚至 整棟單一產權 的大型企業而言，內科市場呈現出極度兩極化的「雙軌戰場」。

為何在西湖段找地是「不可能的任務」？為何壽險業者成為最後的希望？以及為何真正具備國際規格的企業總部，正集體轉向舊宗與潭美？

西湖與文德段的困境——「單一產權」的稀缺與代價

1. 飽和的黃金走廊與碎裂的產權

西湖段（內科核心）與文德段擁有最成熟的捷運優勢與商業機能，是傳統認知的「蛋黃區」。然而，對於今日營收百億級別的企業來說，這裡存在一個難以跨越的痛點：「產權零碎化」。

早年內科發展時期，建商多採「分層出售」甚至「分戶出售」的模式。一棟 10 層樓的商辦，可能擁有 20 位以上的不同房東。

• 整合難度極高： 當企業需要擴充至 3,000 坪（約整棟規模）時，需同時與數十位屋主協商，租期不一、租金期待不同，甚至面臨「釘子戶」卡關。
• 管理權的喪失： 缺乏單一產權意味著企業無法自主決定大樓的外觀翻新、門禁安防升級或 ESG 節能改造，這對於重視「企業門面」與「資訊安全」的科技巨頭而言，是無法接受的硬傷。

2. 唯一的解方：向「壽險巨頭」敲門

在西湖段土地開發殆盡的現況下，市場上僅存的「整棟、單一產權」標的，幾乎全數掌握在長期持有的壽險業者手中。

這衍生出了一個特殊的市場現象：「獵殺壽險資產」。 大型企業若非要留在西湖段不可，唯一的途徑就是以高於市場行情的溢價，向壽險公司提出收購意願。這並非單純的買賣，更像是一場戰略談判。

• 案例證明： 2024年最具指標性的台達電（Delta）斥資近 48 億元收購南山人壽持有的利豐大樓與瑞光大樓。
• 背後意涵： 台達電之所以出手，是因為在西湖段要找到能容納 AI 研發團隊、且能完全掌控的整棟大樓，除了從南山人壽手中「奪愛」，別無他法。這證實了西湖段單一產權的稀缺性已達頂峰，是有錢也未必買得到的「收藏品」。

空間的解放與新生——舊宗與潭美段的崛起

既然西湖段已成「存量博弈」，那麼「增量市場」在哪裡？答案在東邊。 舊宗段與潭美段 正從過去的量販倉儲印象，銳變為 「新世代企業總部聚落」。

1. 為何選擇舊宗/潭美？

對於追求 「建築新穎度」、「大跨距空間」、「ESG 綠建築認證」 的企業主來說，這裡是內湖唯一的處女地。

• 腹地廣大，量身打造： 不同於西湖段的老舊商辦，舊宗與潭美擁有較大的完整街廓，建商在此推出的案子多為全新落成或預售客變，容許企業打造氣派的挑高大廳、員工餐廳與展示中心。
• 單一產權的最後機會： 這裡是目前內湖唯二能提供「整棟出售」的區域。企業可以擁有獨立的命名權，將大樓直接冠名為「XX 企業總部」，這在品牌形象上的價值無法估量。
• 價格優勢與增值潛力：相較於西湖段每坪動輒 80-90 萬以上的行情，舊宗與潭美段的價格適當性，讓企業能以相同的預算，換取兩倍的空間或更高規格的硬體設備。

2. 交通與機能的補強

隨著捷運東環段的規劃推進，舊宗段的交通痛點將被解決。聰明的資金總是提早佈局，現在進駐正是卡位捷運通車前增值波段的最佳時機。

近期指標移轉案件解析——聰明資金的流向

市場數據不會說謊，近兩年的重大交易案顯示，百億級企業正大規模進行「版圖重組」。

1.台達電掃樓（西湖段）—— 固守核心的代價

• 標的：利豐大樓、瑞光大樓
• 金額：約 47.89 億元
• 分析：為了供應鏈整合與 AI 產能，台達電選擇支付高昂代價固守文德。這告訴我們：如果你是非文德不可的企業，請準備好驚人的銀彈與壽險業者交涉。

2. 威剛科技 ADATA 總部化（潭美段）— 新聚落的誕生

• 標的： 長虹雲端科技大樓（部分樓層與車位，共計約 1/4 棟）
• 金額： 累積約 37 億元
• 分析： 記憶體模組大廠威剛的進駐，是潭美段的定海神針。這證明了潭美段已具備承載國際級科技大廠總部的能力，且該區域的新穎玻璃帷幕大樓，更符合科技業的現代形象。

3. 統一企業集團佈局（舊宗/潭美）— 傳產龍頭的遠見

• 標的： 原寶豐隆持有之石潭路不動產
• 金額： 約 43 億元
• 分析： 統一集團的選址向來精準。選擇在舊宗/潭美交界打造新總部，看中的是這裡的「獨立性」與「基地規模」。這預示著該區將成為下一個名企大道。

給千坪以上需求企業主的戰略建議

如果您是正在尋找 1,000 坪至 5,000 坪辦公空間的企業決策者，以下是我們基於當前市場結構的專業建議：

1. 誠實面對「不可能的三角」

在內湖尋找商辦，您無法同時擁有 「西湖核心地段」、「全新屋齡」 與 「合理價格的單一產權」。您必須做出取捨：

• 若堅持西湖段： 請放棄「全新」與「低價」，並準備與壽險公司進行長期談判，或接受產權分散的中古大樓進行辛苦的整合。
• 若堅持單一產權與新穎門面： 請果斷東進舊宗或潭美。

2. 重視 ESG 與建築體質

未來的商辦價值將由 ESG（環境、社會和公司治理） 決定。西湖段 20 年屋齡的老商辦，在節能減碳、智慧樓宇的改造上成本極高。 反觀潭美與舊宗的新建案，多已取得 LEED 或 EEWH 綠建築標章。購買符合 ESG 規範的總部，不僅是為了法規合規，更是為了在全球供應鏈中保持競爭力（許多歐美客戶已要求供應商需具備綠色營運據點）。

3. 「買轉租」與「預售佈局」的黃金窗口

• 自用型買方： 建議鎖定潭美段的指標建商（如長虹、興富發、華固）之預售或新成屋案。現在進場仍有機會談下整層、甚至整棟的保留戶。
• 置產型思維： 即便目前自用需求僅需 2,000 坪，若資金充裕，建議購入 3,000 坪以上的獨立棟別。多餘空間可出租給上下游供應鏈，既能掌握產業生態系，又能享有租金收益與資產增值，且保留未來擴充的彈性。

結語：您的下一座總部，決定企業未來十年的高度

內湖科技園區的版圖正在重寫。過去，擁有一張西湖段的名片是身分象徵；未來，擁有一棟位於潭美或舊宗、具備綠色認證的「獨立企業總部」，才是展現企業永續實力的新標準。

市場上的優質單一產權標的正在快速遞減。台達電與統一集團已經做出了選擇，現在，輪到您了。

我們專注於內湖商用不動產的旗艦交易。若您需要針對「特定壽險資產的洽詢評估」或是「舊宗潭美指標新案的整棟簡報」，請立即與我們聯繫。讓我們為您在內湖的版圖之戰中，取得最有利的戰略位置。

誠摯邀請您親臨現場，見證汐止廠辦的進化與崛起。這不只是一次參觀，更是貴公司邁向下一階段高峰的起點。