「房地合一稅重購退稅」的完整指南。由於台灣的房地產稅制經過多次變革，許多人容易將「舊制（財產交易所得稅）」、「房地合一稅 1.0」與「房地合一稅 2.0」混淆。

房地合一稅重購退稅完全攻略：1.0 與 2.0 適用解析

房地合一稅的「重購退稅」是政府為了鼓勵民眾「自住換屋」而設立的優惠條款。無論是「小換大」還是「大換小」，只要符合自住規定，皆有機會申請退還已繳納的房地合一稅。

這項優惠的核心精神在於：如果是為了自住需求而換屋，政府不應過度課稅，減少民眾換屋的負擔。

一、 重購退稅的基本邏輯與適用對象

在進入計算之前，必須先釐清適用資格。房地合一稅 1.0（2016年上路）與 2.0（2021年7月上路）在「重購退稅」的規則與計算邏輯上是一致的。2.0 的改變主要在於稅率與短期持有的定義，這會影響您原本「需繳納的稅金總額」，進而影響「可退稅的金額上限」。

1. 適用對象與基本條件

要申請重購退稅，必須同時滿足以下條件：

• 身分限制： 納稅義務人本人、配偶或未成年子女。

• 設籍要求： 在出售及購買的房屋中，必須辦竣「戶籍登記」並實際居住。

• 用途限制： 該房屋在出售前 1 年內及重購後，均無出租、供營業或執行業務使用。

• 時間限制： 出售舊屋與購買新屋的時間差距（以移轉登記日為準），必須在 2 年以內。

  • 先賣後買： 賣出舊屋後，2 年內買新屋。

  • 先買後賣： 買進新屋後，2 年內賣舊屋。

2. 1.0 與 2.0 的差異影響

雖然退稅公式相同，但適用 1.0 或 2.0 會決定您的稅基：

• 房地合一 1.0： 適用於 2016 年後取得，且於 2021 年 6 月 30 日前出售者。

• 房地合一 2.0： 適用於 2016 年後取得，且於 2021 年 7 月 1 日後出售者（亦包含回溯 2016 年後取得的案件）。

• 影響點： 2.0 拉長了短期持有的重稅期（如 2 年內 45%），若您在重稅期換屋，雖然稅金高，但透過「重購退稅」全額退回時，節省的金額也更為可觀。

二、 計算方式與公式

房地合一稅的重購退稅最人性化的一點，在於「大換小」也能退稅（這與土地增值稅只能「小換大」不同）。

1. 核心公式

我們定義以下變數：

• A = 出售舊屋的成交價額（Sold Price）

• B = 重購新屋的成交價額（Purchased Price）

• T = 原本計算出應繳納的房地合一稅額（Tax Paid/Payable）

情況 A：小屋換大屋（全額退稅）

當 重購價額 ≥ 出售價額 （B ≥ A）時：

 白話文： 您原本繳多少房地合一稅，政府就退多少給您。

情況 B：大屋換小屋（比例退稅）

當 重購價額 < 出售價額 （B < A）時，按「重購價額占出售價額的比率」計算：

白話文： 買的新房子比較便宜，政府就按比例退稅給您。

三、 試算案例 (Case Studies)

以下案例假設納稅人符合自住規定，且出售時適用房地合一稅 2.0 稅率。

案例 1：小換大（全額退稅）— 為了孩子換大房

情境：

張先生於 2019 年以 1,000 萬元買入 A 屋，2023 年以 1,500 萬元賣出（持有 4 年，稅率 35%）。扣除相關費用後，獲利（課稅所得）為 400 萬元。

同年，張先生為了孩子學區，買入市價 2,000 萬元的 B 屋。

步驟 1：計算原本應繳稅額

                                          {應繳稅額} = 400{萬}* 35 % = 140{萬元}

步驟 2：判斷退稅類型

• 重購價 (B) = 2,000 萬元

• 出售價 (A) = 1,500 萬元

• 因為 2,000{萬} > 1,500{萬}，屬於 「小換大」。

步驟 3：計算退稅額

                                  {可退稅金額} = 140{萬元} (全額退還)}

案例 2：大換小（比例退稅）— 退休換現金

情境：

李女士於 2020 年以 2,000 萬元買入大坪數 C 屋，2024 年以 3,000 萬元賣出（持有 4 年，稅率 35%）。扣除費用後，獲利（課稅所得）為 800 萬元。

李女士決定退休，於 2024 年買入一間 1,500 萬元的電梯小宅 D 屋。

步驟 1：計算原本應繳稅額

                                       {應繳稅額} = 800{萬} * 35% = 280{萬元}

步驟 2：判斷退稅類型

• 重購價 (B) = 1,500 萬元

• 出售價 (A) = 3,000 萬元

• 因為 1,500{萬} < 3,000{萬}，屬於 「大換小」。

步驟 3：計算退稅額 (比例計算)

{退稅金額} = 280{萬}*{(1,500{萬}/{3,000{萬}}

結果： 李女士原本要繳 280 萬的稅，申請重購退稅後，只需負擔 140 萬，省下一半稅金。

四、 申辦文件準備清單

申請重購退稅時，需向戶籍所在地的國稅局提出申請。以下為標準文件清單（建議辦理前再次向承辦人員確認）：

1. 重購退稅申請書： 可至國稅局網站下載或現場填寫。

2. 原出售房屋之相關文件：

   • 買賣契約書影本（私契）。

   • 出售時的房地合一稅申報書收執聯及繳款書正本（證明稅已繳）。

3. 重購房屋之相關文件：

   • 買賣契約書影本（私契）。

   • 建物及土地所有權狀影本。

   • 付款證明（如匯款單、履約保證專戶明細）。

4. 戶籍證明文件：

   • 出售及重購房屋之戶口名簿影本（證明本人、配偶或未成年子女設籍）。

   • 雖然國稅局可查連線資料，但主動提供可加快審核。

5. 無租賃、無營業切結書： 聲明房屋為自用。

五、 關鍵注意事項與限制條件 (Risk Management)

這是最重要的一節，很多人成功退稅後，卻因為違反後續規定而被國稅局追繳稅款（連補帶罰）。

1. 黃金條款：5 年管制期 (Lock-in Period)

重購退稅後，新買的房子有 5 年的閉鎖期。從重購房屋完成移轉登記之日起算 5 年內，絕對不能做以下事項：

• 改作其他用途： 不能出租、不能供營業使用、不能執行業務（如設工作室）。

• 再移轉： 不能賣掉、不能贈與給配偶以外的人。

• 戶籍遷出： 這是最常被忽略的！本人、配偶或未成年子女至少要有一人戶籍持續設在該處。如果全戶遷出（即使有實際居住），也會被視為違規。

若違反 5 年規定： 國稅局將會追繳當初退還給您的稅款。如果是比例退稅，就追回退的那一部分。

2. 先買後賣的特殊操作

• 先買後賣者，可以在申報賣舊屋的房地合一稅時，直接在申報書上計算扣抵，直接繳納扣抵後的餘額即可，不必等繳完再申請退稅。

• 但請注意，如果在買新屋後超過 2 年才賣掉舊屋，就失去資格了。

3. 與「土地增值稅」重購退稅的混淆

請務必區分：

• 房地合一稅（所得稅）： 大換小可退、小換大可退。

• 土地增值稅（地方稅）： 只有「小換大」（新購土地現值 > 原售土地現值扣除土增稅後餘額）才能退！大換小不能退土增稅。

• 兩者管制期都是 5 年。

4. 預售屋適用嗎？

• 賣預售屋、買成屋： 預售屋被視為「權利」交易，不適用重購退稅（預售屋交易在 2.0 雖納入房地合一稅，但重購退稅僅限於「自住房地」，預售屋尚未辦理產權登記，無法設籍，故不符合自住定義）。

• 賣成屋、買預售屋： 必須等到預售屋交屋（取得權狀）並設籍後，才能申請退稅。且時間計算是以「預售屋交屋日」為準，這往往會超過賣舊屋後的 2 年期限，操作難度極高，務必謹慎。

六、 總結表格 (Summary)