由於稅務法規複雜，且涉及新舊制交替（特別是房地合一稅 2.0），涵蓋交易稅、所得稅制判定、自然人與法人的成本認列差異。
台灣不動產出售稅務的詳盡指南。
在台灣出售不動產，不僅是單純的買賣交易，更是一場精密的稅務計算。屋主最常面臨的困惑在於：「我適用哪種稅制？」以及「哪些支出可以算進成本來抵稅？」。
整體而言，賣房子的稅賦成本主要分為兩大類：
交易稅（過戶時繳納）： 土地增值稅、印花稅。
所得稅（獲利後繳納）： 財產交易所得稅（舊制）或 房地合一稅（新制 1.0/2.0）。
本文將針對上述架構，特別著重於「房地合一稅 2.0」與「成本費用認列」，為您提供詳細說明。
第一部分：過戶階段必繳的稅費（不論新舊制）
在房屋產權移轉的當下，您必須先完稅才能完成過戶。
1. 土地增值稅（土增稅）
這是賣方最主要的持有成本之一，針對「土地」漲價的部分課稅。
課稅基礎： 依照土地公告現值的漲幅計算，與房屋建築物無關。
稅率： 一般稅率分為 20%、30%、40% 三級累進。
節稅關鍵： 每人一生有一次「一生一次」的 10% 優惠稅率（自用住宅）；若用過了，滿足條件還可使用「一生一屋」優惠。
2. 印花稅
說明： 簽訂不動產買賣契約（公契）時需繳納。
計算： 依照房屋評定現值與土地公告現值總額的 0.1% 計算。通常由買賣雙方協調，或依照習慣由賣方或買方負擔（現行習慣多為買方負擔，但法規未硬性規定）。
第二部分：所得稅制的判定（舊制 vs. 房地合一 2.0）
這是最關鍵的分水嶺。賣房賺的錢要繳多少稅，取決於您的「取得時間」。
| 取得時間點 | 適用稅制 | 課稅範圍 |
| 105年 (2016) 1月1日 以前 | 舊制（財產交易所得稅） | 僅課「房屋」獲利，土地免所得稅。 |
| 105年 (2016) 1月1日 以後 | 新制（房地合一稅 2.0） | 「房屋 + 土地」獲利合併課稅。 |
特別注意： 房地合一稅 2.0 自 2021 年 7 月 1 日上路，回溯適用於 2016 年後取得的房產。若您是在 2016 年後買入，現在賣出就是適用 2.0 的重稅規則。
第三部分：舊制「財產交易所得稅」（105年以前取得）
如果您持有房子很久（2015年底前取得），恭喜您，您適用舊制，稅負通常較輕。
1. 課稅邏輯
舊制依循《所得稅法》，土地交易所得免納所得稅（因為已繳過土增稅），僅針對「房屋」的獲利課稅，並併入隔年的 5 月個人綜合所得稅申報。
2. 計算公式
由於買賣總價通常包含房地，需將獲利依「房地比」拆算：
房屋交易所得 = (賣出總價 - 買進總價 - 必要費用) *[{房屋評定現值}/{房屋評定現值 + 土地公告現值}]
3. 無法舉證成本時
若年代久遠找不到當初買進的合約，政府會依「房屋評定現值」乘以該區域的「部頒標準率」（例如台北市高級住宅可能高達 40%~50%）來推算所得。
第四部分：新制「房地合一稅 2.0」（105年以後取得）
這是目前市場的主流與重點。政府為了抑制炒房，於 2021 年推出 2.0 版本，大幅延長短期持有的重稅期，並將法人與預售屋納入管制。
1. 課稅基礎
土地漲價總數額：已在土增稅階段扣除，避免重複課稅。
2. 自然人（個人）稅率結構
持有時間越短，稅率越高：
持有 2 年以內： 45%
持有 2 ~ 5 年： 35%
持有 5 ~ 10 年： 20%
持有 10 年以上： 15%
例外（非自願性因素）： 如調職、非自願離職等，持有 2 年以下可適用 20%。
自用住宅優惠： 獲利 400 萬以下免稅；超過部分 10%（需設籍並自住滿 6 年）。
3. 法人（營利事業）稅率變革
在 1.0 時期，法人一律採 20% 營所稅，導致許多人成立公司炒房。2.0 新制下，法人賣房比照自然人持有年限稅率（45%、35%...）分開計算稅額，堵住了公司炒房的漏洞。
第五部分：關鍵攻略——成本與費用的認列
無論是自然人或法人，要降低稅負，最直接的方式就是**「合法且精確地認列成本與費用」**。在房地合一稅制下，國稅局查核非常嚴格，以下詳列可認列項目。
1. 「取得成本」的認列（買入時的錢）
這是計算獲利的基石。
買賣價金： 契約書上的成交價格。
購屋時的必要費用：
契稅。
印花稅。
代書費（過戶手續費）。
規費（登記費）。
仲介費（買方服務費）。
裝修費（最常有爭議）：
可認列： 必須是「增加房屋價值或效能」且「非 2 年內所能耗竭」的增置、改良修繕費。例如：打通牆壁、砌磚、衛浴升級、管線重拉、固定式櫥櫃。必須附上估價單、發票（或匯款單）、契約書。
不可認列： 屬於裝飾、家具或家電。例如：窗簾、活動家具、冷氣、一般燈具、粉刷油漆、壁紙、清潔費。
2. 「移轉費用」的認列（賣出時的錢）
這是從賣價中扣除的項目。
可認列項目：
仲介費（賣方服務費）。
廣告費。
清潔費（為了交屋而做的清潔）。
搬運費。
履約保證金手續費。
交易時的延遲利息（若有）。
不可認列項目：
土地增值稅（公式中已扣除）。
房屋稅、地價稅（這是持有期間的成本）。
管理費、水電瓦斯費。
房貸利息（這是融資成本，不能抵稅）。
3. 無單據時的「設算費用」（30 萬天花板）
這是 2.0 的重大改變。
舊制/1.0 時期： 若無法提具費用證明，可按成交價 5% 計算費用。
2.0 新制： 若無法提具證明，按成交價 $3\%$ 計算，但上限為 30 萬元。
策略： 若您的仲介費與雜支超過 30 萬（通常房價 1000 萬以上就會超過），請務必保留所有收據與發票；若費用極低，直接用 30 萬扣除額可能較划算。
4. 自然人 vs. 法人 認列差異
| 項目 | 自然人 (Natural Person) | 法人 (Legal Person) |
| 憑證要求 | 極度嚴格。需發票、匯款紀錄、合約三者勾稽。 | 需符合商業會計法，帳證需完備。 |
| 無單據費用 | 可用成交價 3% (上限 30 萬) 扣除。 | 必須核實認列，無 3% 推計規定。 |
| 房貸利息 | 不可列為成本。 | 可列為公司財務費用（損益表），但在計算房地合一稅的「課稅所得」時通常需排除，回歸營所稅申報處理，細節需會計師判定。 |
| 虧損扣抵 | 房地合一虧損可抵扣「未來 3 年」的房地交易所得。 | 房地交易虧損可自當年度營利事業所得額減除；若不足減除，可後抵 10 年（依稅法規定）。 |
第六部分：實務案例試算
假設陳先生於 2018 年以 1000 萬買入房子（含契稅代書費等），裝修花了 100 萬（有發票的固定裝修）。
2023 年（持有 5 年）以 1500 萬賣出。
土地漲價總數額（假設）：50 萬。
賣出仲介費與雜支：60 萬。
計算步驟：
持有期間： 5 年，稅率為 20%。
成本： 1000 萬 + 100 萬 = 1100 萬。
費用： 60 萬（因大於 30 萬且有單據，採核實認列）。
獲利（課稅稅基）：
1500萬 (賣價) - 1100萬 (成本) - 60萬 (費用) - 50萬 (土漲額) = 290萬
應納稅額：
290萬*20% = 58 萬元
如果是法人（公司）持有？
稅率同樣依持有 5 年算 20%，計算邏輯大致相同，但公司需將此筆獲利分開計算稅額，併入年度營所稅申報，且不得使用 30 萬免證明的推計費用，必須每一筆 60 萬的費用都有憑有據。
建議
賣房繳稅不再是「賣掉再說」，而是需要「事前規劃」。針對房地合一稅 2.0，我有以下三點核心建議：
保留單據如同保命：
裝潢時請務必索取發票（不要為了省 5% 營業稅而不拿發票，賣房時 35%~45% 的稅率會讓你後悔）。且裝潢合約需詳細列出細項，證明是「固定資產改良」。
善用自用住宅優惠與重購退稅：
400 萬免稅額是節稅神器，但須滿足設籍、自住滿 6 年且無出租營業。
重購退稅（小換大全退、大換小依比例退）是目前唯一能將已繳稅款拿回來的機制，新舊制皆適用，但需注意「5 年內不得移轉或改作他用」的閉鎖期。
法人持有需三思：
2.0 實施後，用公司名義買住宅的節稅優勢已大幅縮減，且買入時貸款成數受限，賣出時稅率比照個人，除非是為了資產配置或遺贈規劃，否則單純短期獲利已不具優勢。