房價高漲的時代，不動產買賣動輒數千萬，對於大多數人來說是人生中最大的一筆交易。關於「過戶」與「貸款」的先後順序，以及如何防範層出不窮的房地產詐騙，是每一位買賣雙方都必須清楚掌握的知識。
一、 核心問題解答：先過戶還是先貸款？
這是一個非常關鍵的問題，答案並非二選一，而是一個「同步且連動」的過程。
簡單來說，標準的流程順序是：
先「申請」貸款 → 接著辦理「過戶」→ 最後完成「抵押權設定」與銀行「撥款」。
詳細邏輯如下：
核貸（申請）： 在過戶之前，買方必須先找銀行鑑價並確認貸款成數與金額。銀行同意借錢了，才能繼續後面的流程。
過戶（移轉）： 在繳完稅款後，地政士（代書）會將房子產權從賣方名下移轉到買方名下。此時，房子已經是買方的了，但賣方還沒拿到尾款。
設定（抵押）： 房子過戶到買方名下的「同時」，會送件辦理銀行的「抵押權設定」。這代表銀行對這間房子有了債權保障。
撥款（代償）： 銀行確認抵押權設定完成後，才會將貸款金額撥款到「履約保證專戶」或代償賣方原有的房貸，剩餘款項再給賣方。
重要觀念： 銀行是「見得權狀才給錢」。所以一定是產權先變成買方的，銀行拿到了房子的抵押權，才會把錢撥出來給賣方。這中間的時間差（過戶完成但錢還沒撥），就是風險最高的時候，也是為什麼我們需要「履約保證」。
二、 為什麼「履約保證」是不動產交易的保命符？
在沒有履約保證的年代，買賣房子就像在賭博：
買方風險： 我頭期款給了，稅也繳了，結果賣方拿錢跑路，房子還被查封，過不了戶。
賣方風險： 房子過戶給買方了，結果買方貸款貸不下來，或是買方偷偷把房子拿去借民間高利貸，賣方拿不到尾款，房子也要不回來。
履約保證（Escrow）的作用
它就像網購時的「第三方支付」或「支付寶」。買方付的每一筆錢（簽約金、用印款、完稅款）都不會直接進賣方口袋，而是存在銀行的信託專戶裡。
直到「過戶完成」且「銀行貸款撥款」進來，確認一切手續無誤，專戶才會把錢轉給賣方。如果中間交易失敗，專戶會把錢退還給買方，確保「一手交錢，一手交屋」的安全。
三、 代書辦理不動產過戶的標準流程圖
正規的不動產交易分為四大階段：簽約 → 用印 → 完稅 → 交屋。以下是詳細的時間軸與代書動作：
1. 簽約階段 (第 1~3 天)
買賣雙方議價完成，簽訂「不動產買賣契約書」。
買方支付： 簽約金（通常為總價 10%）進履保專戶。
賣方動作： 交付權狀、印鑑證明給代書。
代書動作： 申報實價登錄（現制）、調閱謄本確認產權。
2. 用印與報稅階段 (約第 3~10 天)
買方動作： 積極詢問銀行貸款，確認核貸金額。
買方支付： 用印款（通常為總價 10%）進履保專戶。
代書動作： 在公定契約書（公契）上蓋雙方印鑑，並向稅捐處申報土地增值稅（賣方負擔）與契稅（買方負擔）。
3. 完稅與過戶階段 (約第 15~25 天)
稅單核發下來，雙方繳納稅款。
買方支付： 完稅款（通常為總價 10%）進履保專戶。
關鍵動作（代書）：
代書確認貸款銀行已核准。
辦理產權移轉登記（過戶）： 將房子名字改成買方。
辦理抵押權設定： 設定給買方的貸款銀行。
4. 交屋與尾款階段 (約第 30~45 天)
銀行撥款： 銀行將貸款（尾款，約總價 70-80%）撥入履保專戶。
代償塗銷： 如果賣方原本有房貸，履保專戶會先幫賣方還清舊貸款，取得「清償證明」並塗銷舊的抵押權。
點交： 結算水電瓦斯費，交付鑰匙，履保專戶將剩餘款項匯入賣方指定帳戶。
交易完成。
四、 在高房價時代，避免詐騙的三種方法
現在房價高，詐騙集團只要騙到一間房或一筆頭期款，獲利就是數百萬。以下三種方法是您的防禦盾牌：
方法 1：堅持使用「履約保證」 (Escrow)
這是最基本也最有效的防線。詐騙集團最怕履保，因為錢拿不到手。
防詐重點： 如果賣方或仲介以「為了省手續費（約萬分之六）」或「急需用錢」為由，要求您不要做履約保證，或者要求您將頭期款直接匯入他的私人帳戶，請立刻停止交易，這 99% 是詐騙。
方法 2：申請「地籍異動即時通」 (重要！)
這是內政部提供的免費服務，非常建議所有屋主申請。
如何運作： 一旦您名下的不動產被申請「買賣、贈與、抵押權設定」等登記時，地政事務所會在「收件」與「異動完成」時，分別發送 簡訊 (SMS) 或 電子郵件 通知您。
防詐重點： 詐騙集團常用的手法是騙取您的權狀和證件後，偷偷過戶或拿去借高利貸。有了這個服務，您會在第一時間收到通知，若非本人操作，可立即打電話給地政事務所擋下流程。
方法 3：採用「雙代書」制度
通常交易會由買方或仲介指定的代書負責，但若您對交易對象存疑（例如透過非正規房仲網成交），您可以要求實行「雙代書」。
如何運作： 買方找一位代書，賣方也找一位自己信任的代書。主辦代書負責跑流程，副辦代書負責「監督」文件審核、確認合約無陷阱。
防詐重點： 許多詐騙案是「假買方、假代書」聯手，騙屋主交出權狀後神隱。雙代書雖然會多一筆費用，但能確保流程中有人站在您這邊嚴格把關。
五、 買賣過程中的「奇怪現象」：詐騙疑雲的紅旗警訊
在實際案例中，詐騙往往隱藏在看似合理的理由背後。如果您遇到以下三種情況，請提高警覺：
疑雲一：「屋主急售，要求高額現金頭期款」
劇本： 賣方說：「我因為公司周轉不靈急需現金，房子市價 2000 萬，我賣你 1500 萬就好！但你要先給我 500 萬現金當訂金，而且不能進履保專戶，因為我要馬上拿去救急。」
解析： 貪便宜是人性弱點。一旦您將現金直接交給賣方，他可能從此人間蒸發，或者這房子早就被查封、一屋二賣，您付出去的錢將如肉包子打狗。
疑雲二：「合約中出現不合理的特殊條款」
劇本： 代書在合約中加入一行不起眼的小字：「雙方同意於過戶後、尾款付清前，買方得先將不動產設定抵押給第三人。」
解析： 這通常發生在「假買方騙屋主」的案例。正常的順序是買方跟「銀行」貸款。如果合約允許買方在還沒付錢給屋主前，就拿房子去跟「地下錢莊（第三人）」借錢，買方拿了錢就跑，最後屋主不僅沒拿到尾款，房子還揹了高額的高利貸債務，得不償失。
疑雲三：「過度熱情的親友代書或不知名仲介」
劇本： 買方或賣方堅持使用這一位「表哥」或「好友」當代書，聲稱專業又便宜。且在簽約過程中，該代書一直催促簽名，不解釋條款，甚至阻擋您細看合約。
解析： 不動產交易講究公正。若代書明顯偏袒一方，或該代書在網路上查不到開業資料（可能是無照代書），這就是極大的風險。正規代書會中立客觀地解釋每一條款的法律效力。
總結
不動產過戶是一場精密的法律與金錢操作。請記住：「產權先過戶，貸款再撥款」是銀行保護自己的機制，而「履約保證」則是保護您（買賣雙方）的機制。
在這個高房價且詐騙猖獗的時代，切勿因為「貪便宜」或「怕麻煩」而省略正規流程。