「我們到底要做都市更新（都更）還是危老重建（危老）？」
這兩者雖然目標都是「把舊房子拆掉蓋新的」，但在法律依據、基地規模、以及最關鍵的「同意比例」上有著天壤之別。
第一部分：核心概念——大船與快艇的差別
為了讓您一眼看懂，我們可以這樣比喻：
都市更新（都更）：像是一艘「巨型郵輪」。
特點： 載的人多（戶數多）、體量大（基地大）、航行慢（審查時間長，可能 5-10 年）、福利多（容積獎勵高、稅賦減免多）。
關鍵： 因為人多，很難讓每個人都滿意，所以法律允許「少數服從多數」。
危老條款（危老）：像是一艘「私人快艇」。
特點： 隨時出發（審查快，數月至 1 年）、體量小（無面積限制）、福利也不錯（但有時效性）。
關鍵： 因為是私人行程，必須「全員到齊」才能開船，也就是需要 100% 同意。
第二部分：兩者的使用時機與限制
1. 危老條款（都市危險及老舊建築物加速重建條例）
【使用時機】
當您的鄰居很少，大家感情好，或者基地很小、不想跟政府開冗長的公聽會時，選「危老」是最好的。它就是為了「快」而設計的。
【使用限制】
建築資格： 必須經過評估確認是「危險」或「老舊」建築（通常是屋齡 30 年以上，耐震能力不足）。
關鍵死穴： 只要有一戶不同意，全案就告吹。沒有任何妥協空間。
【土地大小限制】
無限制。 哪怕你只有 20 坪，理論上只要建築法規允許蓋房子，就可以申請危老。這對小基地非常友善。
2. 都市更新（都市更新條例）
【使用時機】
當基地很大（例如包含好幾棟公寓），牽涉的住戶有幾十戶甚至上百戶，且你知道絕對不可能讓 100% 的人都簽名同意時，就必須走「都更」。
【使用限制】
程序繁瑣： 需要經過事業計畫、權利變換計畫、公聽會、審議會等，程序非常嚴謹（因為要強迫少數人服從，程序正義必須做足）。
基地位置： 必須位於「都市更新劃定單元」內（如果不在此範圍，也可以自行申請劃定，但門檻較高）。
【土地大小限制】
有限制。 雖然各縣市略有不同，但通常要求基地面積至少要 1,000 平方公尺（約 302.5 坪） 以上。
例外： 如果是臨路面寬夠大或有特殊情形，有時可放寬至 500 平方公尺（約 151 坪）。
第三部分：核心深水區——同意比例、持分與土地法 34-1 條的關聯
這是最複雜也最重要的部分。為什麼都更可以不用所有人同意？這背後的法律邏輯是什麼？
1. 土地法 34-1 條：少數服從多數的「霸王條款」
在解釋都更同意比例前，我們必須先理解《土地法》第 34 條之 1。這是處理共有土地的最高指導原則，俗稱「多數決條款」。
法條邏輯（簡單版）：
為了不讓土地因為少數人反對而荒廢無法使用，法律規定，只要達到以下任一條件，多數人就可以處分（賣掉或改建）整塊土地，少數人不得拒絕（但可主張優先購買權或拿錢走人）：
條件 A（雙多數）：
同意的人數超過 1/2 且 同意人的持分加總超過 1/2。
條件 B（持分絕對多數）：
同意人的持分加總超過 2/3，則不計算人數（只要持分夠大，一個人也能決定）。
【土地法 34-1 與都更、危老的關係】
危老重建： 完全不適用。 危老條例是特別法，它明文規定必須取得「全體土地及合法建築物所有權人」的同意。也就是說，在危老的世界裡，土地法 34-1 派不上用場，同意比例必須是 100%。
都市更新： 精神適用，但門檻更高。 都市更新條例引用了土地法 34-1 的「多數決」精神，但為了保護居住正義，它設定了比土地法 34-1 更嚴格的門檻。
2. 都市更新的同意比例（比土地法更嚴格）
都更依據不同階段和方式，有不同的同意門檻。我們以最常見的**「所有權人自行劃定更新單元」（迅行劃定區外）**為例：
若要在一般地區進行都更，必須達到「雙 80%」的高門檻（俗稱八成）：
人數限制： 同意人數超過 4/5 (80%)。
土地/建物持分限制： 同意者的土地及建物持分面積超過 4/5 (80%)。
【舉例說明】
假設有一塊 500 坪的土地，上面有一棟老公寓，共有 10 位屋主，每人持分都一樣（各 50 坪，各佔 1/10）。
若走「危老」：
必須 10 位 全部簽名同意。只要 1 個人說「我不搬」，全案暫停。
若走「都更」（一般狀況）：
需要 8 位 (80%) 屋主同意，且這 8 位的土地持分加總達 400 坪 (80%)。
一旦達到這個門檻，剩下的 2 位不同意戶，在法律程序走完後，可以被強制參與（權利變換）或領取補償金。
若用「土地法 34-1」直接賣地（非改建）：
只需要 6 位 (超過 1/2) 屋主同意，且持分達 300 坪 (超過 1/2)，這 6 個人就可以把整塊地賣給建商。
(註：都更條例是特別法，所以在都更程序中是看都更的門檻，而不是直接用 34-1 賣地，但 34-1 常被建商用來在整合初期收購土地)。
3. 政府主導與迅行劃定的特例
如果是政府認定的海砂屋、輻射屋，或是災損房子（如花蓮大地震後），這時為了公共安全，都更門檻會大幅降低，甚至可能降到 50%（1/2） 即可執行。這就是為了「救命」而犧牲了「少數人的反對權」。
第四部分：詳細比較表（一目瞭然）
| 比較項目 | 危老重建 (危老) | 都市更新 (都更) |
| 核心精神 | 快速、簡單、全體同意 | 公益、整體規劃、多數決 |
| 基地規模 | 無限制 (幾十坪也能做) | 原則 ≥ 1,000 m² (約300坪) (特殊狀況可放寬至500 m²) |
| 同意比例 | 100% (絕對門檻) | 依狀況不同，通常為 80% (4/5) (危險建物可降至 50%) |
| 程序時間 | 快 (數月 ~ 1年核准) | 慢 (平均 3 ~ 5年以上) |
| 容積獎勵 | 上限為基準容積的 1.3倍 (另有時程獎勵) | 上限為基準容積的 1.5倍 (獎勵較多) |
| 稅賦優惠 | 重建期間免地價稅，重建後減半最長12年 | 優惠更多，含土增稅、契稅減免等 |
| 釘子戶處理 | 無法處理 (1戶反對即卡關) | 有法源處理 (政府可代拆，但實務極難) |
| 適用對象 | 產權單純、戶數少、鄰居團結 | 基地大、戶數多、產權複雜 |
第五部分：該如何選擇？（策略分析）
在實務操作上，我們通常建議依照以下邏輯來判斷：
1. 先看「基地條件」
小於 150 坪： 幾乎只能選 危老。因為做都更不符合經濟效益（都更行政成本很高，幾百萬跑不掉），且很難達到都更的最小面積門檻。
大於 300 坪： 兩者皆可考慮，這時就要看「人」。
2. 再看「人的整合度」
100% 同意： 如果你們鄰居間感情好，或是單一地主，絕對選危老。因為快、省事、不用開公聽會被外人指指點點，獎勵拿滿雖然比都更少一點點，但「早幾年蓋好」的時間價值遠勝過那些微的容積差距。
有 1-2 戶死硬派： 只能選 都更。透過都更的法定程序，用 80% 的多數決去推動。這是一條漫長的路，但卻是唯一能解決「釘子戶」的合法途徑。
3. 關於「土地持分」的眉角
有些老房子的土地持分非常混亂（例如某戶只有房子沒土地，或者土地持分極小）。
在危老： 你必須要把這些產權問題全部解決，買回來或請他簽名，缺一不可。
在都更： 可以透過「權利變換」的鑑價機制，算出每個人的價值。如果你持分太少，分不到房子，就領現金補償走人。這解決了產權複雜的問題。
總結
危老與都更，沒有絕對的好壞，只有適不適合。
危老是「特快車」，票價（獎勵）稍微低一點，但只要全家人（全體住戶）說好就能馬上出發，不受外人干擾。
都更是「大巴士」，票價（獎勵）最高，可以容納很多人，就算有幾個人遲到或不想去，只要大多數人想去，車子還是會開，只是等車的時間會非常久。
土地法 34-1 條 則是這一切背後的基礎法理，它告訴我們：在土地利用上，為了不讓資源浪費，「多數人的權益」在特定條件下是可以凌駕於「少數人的堅持」之上的。都更將此精神發揚光大，而危老則選擇了尊重絕對的私有產權（100% 同意）。