選擇工業用地是一個複雜的決策過程，不能只看價格或地點。
確認行業別：首先，明確您的核心生產項目和汙染等級，這將直接決定您能選用哪一類工業用地。
首選工業區：應優先選擇政府開發或核准的工業區（無論是都市內或都市外），這些土地的產權單純、基礎設施完善、符合法規，且可獲得銀行較高的貸款成數。
避免違規使用：絕對避免購買或使用工業用地作為純粹的商業辦公、大型零售商場或住宅，一旦被舉報，面臨的違法成本極高。
台灣的工業用地主要依據《都市計畫法》和《區域計畫法》分為兩大類型：「都市計畫內工業地」和「都市計畫外工業用地」。這兩大類土地在使用強度、容積率、建蔽率以及可登記的行業別上有顯著差異。
一、 都市計畫內工業用地 (Urban Planning Industrial Land)
這是依據《都市計畫法》劃設的土地，通常位在都市計畫區內，基礎設施相對完善。
1. 類別細分與使用規範
| 土地分區 | 用途強度 | 適用行業別 | 建蔽率 (Max.) | 容積率 (Max.) |
| 甲種工業區 (甲工) | 輕微汙染 | 一般產業、輕工業、策略性工業。多數行業皆可。 | 60% | 300% |
| 乙種工業區 (乙工) | 輕微汙染 | 汙染性最低，適合都會型工業、科技研發、辦公室、資訊服務業等。限制多。 | 60% | 300% |
| 特種工業區 (特工) | 嚴重汙染 | 鋼鐵業、石化業等具有重大汙染性或危險性的行業，通常會有特定的汙染防治設施要求。 | 60% | 300% |
註：容積率和建蔽率為原則性規範，實際數值可能因各縣市都市計畫細則或特定工業區開發計畫而有所不同，應以當地政府公告為準。
2. 可用於登記的項目 (原則允許)
| 分區 | 主要可登記用途 | 備註 |
| 甲種工業區 | 1. 工廠 (製造、加工、修配)：一般無汙染性或輕微汙染的工廠。 2. 必要性附屬設施：如辦公室、員工宿舍、倉庫、汙染防治設施。 3. 策略性產業：高科技產業、研發中心等。 | 屬於最普遍的工業用地，適用性廣。 |
| 乙種工業區 | 1. 低汙染工廠：電子零組件製造、資訊服務業、科技研發等。 2. 一般商業設施 (有條件)：零售業、餐飲業、辦公室（詳見附條件允許項目）。 | 追求都市景觀和環境品質，對工廠汙染要求最嚴格。 |
| 特種工業區 | 1. 重大汙染或危險性工廠：重化學工業、鋼鐵業、儲油槽等。 2. 相關儲運、汙染防治設施。 | 設立門檻最高，多需經過環評。 |
3. 附條件允許的內容 (需經審查)
這類使用項目通常需要經過都市計畫委員會或主管機關審查核准，並可能設有使用面積或樓層比例的限制。
甲種工業區：
限制性商業活動：與產業相關的零售業、服務業（如工具機展售）。
產業支援設施：如加油站、公共服務設施。
乙種工業區 (限制最多)：
一般零售業：如超市、便利商店 (有面積限制)。
餐飲業：小型餐館 (有樓層、面積限制)。
一般辦公室、資訊服務業：部分縣市開放較高比例作為辦公室使用，但仍有總樓地板面積限制。
展示及服務中心：產品展售、訓練中心。
特種工業區：
與主要產業相關的辦公或實驗設施。
二、 都市計畫外工業用地 (Non-Urban Planning Industrial Land)
這是依據《區域計畫法》或《國土計畫法》劃設的土地，通常在非都市地區，透過「土地使用編定」來決定其用途。
1. 類別細分與使用規範
| 土地編定 | 用途強度 | 適用行業別 | 建蔽率 (Max.) | 容積率 (Max.) |
| 丁種建築用地 (丁建) | 中低汙染 | 唯一的非都市工業用地，用於興建農、林、漁、牧、工礦等所需附屬設施及工廠。 | 70% | 300% |
| 特定專用區 (特專區) | 依計畫而異 | 依據核定的特定區位計畫而定，如科學園區、工業區、開發區等。 | 依計畫而定 | 依計畫而定 |
註：丁種建築用地的建蔽率和容積率在特定地區可能調整，如經核准的工業區開發計畫。
2. 可用於登記的項目 (原則允許)
丁種建築用地：
工廠 (製造、加工、修配)：原則上容許設立符合環保法規的各類工廠。
附屬設施：與工廠直接相關的辦公室、倉庫、員工宿舍、汙染防治設施。
農產品加工廠：與農業相關的加工製造業。
特定專用區：
依其核准的開發計畫書所載明的產業類別：例如在「科學園區專用區」只能設立核准的高科技製造業、研發中心等。
3. 附條件允許的內容 (需經審查)
丁種建築用地：
非工業設施：極少數情況下，且需符合特定附屬設施的要求，如加油站。丁種土地基本上不允許設立一般商業辦公室或零售業。
集合式住宅：在經核准的工業區整體開發計畫中，可能允許興建少數供產業員工使用的集合住宅。
🚩 產業選址與土地使用注意事項
無論是都市計畫內或都市計畫外的工業用地，企業在選擇和使用時都必須遵守以下核心原則和規定：
1. 🎯 行業別與土地分區的匹配性 (最重要的核心)
行業登記必須符合土地使用分區：您的工廠在申請公司或工廠登記時，其營業項目代碼必須符合該工業區的容許使用項目。
汙染程度是關鍵：
乙種工業區：對汙染性有最嚴格的限制。傳統的鑄造、電鍍、塑膠射出等中高汙染行業，絕對禁止在乙工內設立。
甲種工業區：雖然適用性廣，但若涉及重大汙染，仍可能被要求遷至特種工業區或環保法規較寬鬆的區域。
「乙工宅」陷阱：乙種工業區內雖然有條件允許設立辦公室或研究發展中心，但絕不允許作為一般住宅銷售或使用。若將乙工廠房改建為住宅（俗稱乙工宅），會面臨違規使用的罰款、限期改善或拆除的風險。
2. 🏛️ 容積率與建蔽率的限制
建蔽率：基地上建築物投影面積占基地面積的比例。例如，建蔽率 60%，代表 100 坪土地上，建築物一樓最大只能蓋 60 坪。
容積率：建築物總樓地板面積占基地面積的比例。例如，容積率 300%，代表 100 坪土地上，總樓地板面積最多只能蓋 300 坪（可以蓋好幾層樓）。
提高上限：若您的產業被列為鼓勵投資或策略性產業，或廠房設置了綠建築、智慧建築等，部分縣市的都市計畫細則會提供容積獎勵，允許興建超過標準容積的樓地板面積。
3. 📄 申請程序與變更程序
非都市土地變更：若選擇非都市土地（如農地），要變更為丁種建築用地，程序極為複雜，需經過用地變更、環評、水保等層層審查，耗時長且不一定能成功。
興辦事業計畫：所有新設工廠或變更使用，都需先擬定「興辦事業計畫」，詳細說明工廠的生產流程、汙染防治措施、設施配置等，經主管機關核准後才能進行建照申請。
4. 💲 稅賦差異與成本考量
地價稅：工業用地的地價稅率通常會比一般住宅或商業用地低，但前提是您必須完成工廠或相關事業登記並實際使用。
閒置土地：部分縣市會針對長期未開發或閒置的工業區土地徵收較高的空地稅或罰鍰，以鼓勵產業儘速投入使用。
5. ♻️ 環保法規與公共安全
汙染防治：所有工廠都必須符合《水汙染防治法》、《空氣汙染防治法》和《廢棄物清理法》等法規，設置相應的汙染防治設施。
公共安全：根據工廠性質，可能需要設置更高標準的消防、防爆、危險物品儲存設施，特別是特種工業區的工廠。