商用不動產在出租時，常作為公司設立登記的所在地。根據《商業登記法》及《公司法》規定，公司營業地址為其重要法定據點，一旦租約終止，公司依法應變更營業地址至新的辦公地點，否則會出現「登記與實際使用不符」的違法情形。
但在實務操作中，常有承租公司未依約定遷出或未主動變更營業登記，導致：
房東無法順利出租給新承租人。
政府單位（如國稅局、經濟部）持續將文件送達原地址。
房東名下不動產有潛在的稅務與法律風險。
房東應積極處理該問題，以保障自身權益。
步驟一：書面通知原承租人限期遷出
首先，房東應以「掛號信函」或「電子存證信函」方式，正式通知原承租人，說明：
租約已到期或終止。
請其限期（如14日內）辦理營業登記遷址。
如逾期未遷出，將依法處理，並通報相關單位。
此舉可作為日後向主管機關或法院證明已合理通知之憑證。
步驟二：查詢承租人營業登記現況
透過經濟部商業司、全國商工行政服務網，輸入公司名稱或統一編號，即可查詢其最新登記地址。確認是否仍登記於己方產權地址，是啟動下一步的依據。
步驟三：評估後續處理管道
管道一：報請經濟部/商業司辦理「主動除名或變更」
若承租公司確已停止營業或失聯，房東可檢具以下資料，向經濟部商業司或地方政府工商課申請「營業場所異常通報」：
不動產權狀影本。
租賃契約與終止證明。
書面通知紀錄。
欲出租的新租約或其他使用計畫佐證。
經主管機關查核屬實，將通知原公司限期辦理變更，否則依法撤銷登記。
優點：具官方法律效力，適用於失聯或已實際停業者。
缺點：行政流程需時，視個案需1~2個月。
管道二：委託律師函文催告與聲請法院「確認未經同意登記」
透過律師函文具法律效力，可更具震攝力地催促原公司辦理遷址。若對方仍置之不理，可聲請法院確認：
「未經同意仍佔用登記地址」情形，損害產權所有人權益。
並取得法院判決書後，作為向主管機關申請強制變更營業登記的佐證。
優點：強制力高，法律正式程序可協助房東建立權利主張基礎。
缺點：需時間與律師費用投入，適用於涉及利益較大的不動產。
管道三：透過地政士或不動產專業代辦處理租賃遷址異常案件
現行許多不動產服務業者、地政士事務所具備協助房東處理營業登記異常的經驗。可代為擬定法律通知文件、協助蒐集證據，甚至代為報案或報送經濟部資料。
優點：節省時間，流程熟悉，可提高效率。
缺點：需支付服務費用，適用於房東人力不足或有多筆物件管理需求者。
四、補充建議：預防大於事後處理
為避免類似情形重演，未來與承租公司簽訂租約時，應在合約中明確約定：
租約終止時承租人應限期辦理遷址，否則每日給付違約金。
允許房東於必要時向主管機關通報營業登記異常。
若承租人未配合辦理遷址，視為違反合約，可逕行提出法律主張。