當企業面臨國際局勢變化或傳染性疾病導致經濟下滑、業務萎縮等外部壓力時，營運開支中最大的固定成本之一「營業場所租金」常常成為企業需要重新檢討的重點。若企業因市場變化陷入財務困難，無力負擔原有商辦或廠辦租金，應該如何與出租方協商，或是進一步考慮轉租、分租等方式來緩解壓力，成為企業度過難關的重要課題。

一、重新檢視租賃契約條款

當企業發現經營環境變化將影響租金支付能力時，應第一時間檢視與出租方簽訂的租賃契約，包括以下重點：

1. 是否允許轉租或分租
   多數商辦或廠辦租約中會明確約定是否允許承租人將部分空間轉租予第三人，或僅在出租人同意下才可為之。企業應先確認此點，以評估轉租、分租是否為可行選項。

2. 租金調整條款
   契約中若有因不可抗力或營運困難而得以協商租金的條款，則可主張依契約規定請求租金減免，尤其是近年不少契約已因疫情影響新增「不可抗力」條款。

3. 提前解約或終止契約條件
   檢視是否可在合理條件下解約或減少租賃面積，若契約中已有彈性機制，企業可據以啟動協商程序。

二、與出租方理性協商的策略

若企業確定無法持續承擔原有租金壓力，應以誠懇、理性的態度與出租方展開協商。可採取以下幾種策略：

1. 誠實揭露營運狀況

與其讓租金欠繳累積問題擴大，不如主動與房東溝通目前的經營狀況，包括營收下滑數據、未來展望、調整策略等。出租方多數也不願陷入承租人倒閉導致空置風險，若能展現誠意，反而有助於爭取彈性條件。

2. 提出可行的減租方案

例如：

• 短期減租（如減收三至六個月租金）

• 租金遞延支付（將目前應付部分租金延後至營運恢復後再支付）

• 以物易租（若企業有商品或服務可與房東合作）

企業可依實際能力提出具體方案，而非單純要求減免，較容易取得出租方信任與合作。

3. 提出空間共享或協助招商

若出租方持有其他閒置空間，也可由企業協助引薦潛在承租戶，一方面解決自身租金壓力，另一方面增加出租方整體收益，達到雙贏局面。

三、以轉租或分租方式調整空間配置

若契約允許轉租或經房東同意，企業可考慮下列做法來減輕空間租金負擔：

1. 分租部分空間予第三人

尤其是原先承租坪數較大者，在業務縮編或員工部分居家辦公的情況下，可釋出部分空間出租給其他中小企業或新創團隊，分擔租金。

2. 轉租整體空間

若企業決定搬遷或調整營運地點，可嘗試將現有租賃權轉讓予他人。建議可尋求專業不動產仲介協助，如能找到合適承租人，房東也較容易同意轉租。

3. 打造共享空間創造收入

企業可主動將部分空間規劃為會議室、短期辦公室、攝影棚、儲藏空間等方式，透過彈性租借方式創造被動收入，不僅可降低空間閒置成本，還可能帶來新的商業合作機會。

四、爭取政府補助與資源支援

在疫情或地緣政治風險導致的經濟動盪下，各國政府常推出租金補助、利息補貼、融資方案等紓困措施，企業可積極爭取下列資源：

• 中小企業信用保證基金提供的低利貸款方案

• 工業區、科學園區管理局提供的租金減免措施

• 地方政府針對廠商提供的租金補貼或稅費減免

此外，企業也可與律師或會計師合作，評估是否符合申請資格與條件，快速取得緊急資金或減緩租金壓力。

五、與不動產專業顧問合作找出解法

面對租賃問題，不動產仲介或專業顧問可提供以下協助：

• 重新評估使用空間是否合宜、是否有坪效過低的浪費問題

• 協助與房東協商談判，提出可行的租金調整建議

• 媒合轉租或新承租人，協助規劃轉約流程

• 建議搬遷至更具成本效益的地點，甚至協助規劃混合型工作空間

專業顧問具備市場行情掌握與談判經驗，能為企業爭取最有利條件。

建立與房東的長期信任關係

企業在面對經營困難時，最忌諱的是採取被動或迴避的方式處理租金問題。主動溝通、誠信協商、靈活規劃空間與利用外部資源，是減輕短期壓力、維持企業長期穩定的關鍵。

房東並非企業的對立方，而是空間的合作夥伴。建立互信、共同度過低潮，未來在市場回升時，更有機會延續合作、再創雙贏。