— 企業主與投資人必看的選購建議 —
隨著企業規模成長或資產配置的需求增加，許多企業主會考慮購置廠辦或辦公大樓作為總部、營運基地或穩定收租的資產。
以下整理出購買廠辦/辦公大樓時應留意的重點。
一、購買目的釐清
| 購買目的 | 對應策略 |
|---|---|
| 自用 | 注重機能與交通便利，坪效與機台容納空間為關鍵 |
| 投資收租 | 注重租金收益率、空置率、租戶結構 |
| 部分自用+出租 | 規劃分層產權、提高彈性運用 |
🔹建議：明確你的使用目的，有助於篩選標的與規劃資金配置。
二、選址與區域條件
| 區域 | 優點 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 汐止、南港 | 廠辦林立、交通方便、租金親民 | 需注意洪水與淹水區域 |
| 內湖 | 軟體園區聚集、形象佳 | 價格高、部分交通尖峰壅塞 |
| 五股、泰山 | 單層坪數大、可設倉儲 | 通勤不便、形象較弱 |
🔹建議：選址應兼顧交通可達性、產業聚落效應、物流便利性與是否為都更潛力區。
三、坪數與預算規劃
1. 坪數選擇參考（依企業人數規模）
| 人數 | 建議使用坪數（不含公設） | 建議購入坪數（含公設） |
|---|---|---|
| 10人以下 | 15–25坪 | 約25–40坪 |
| 10–30人 | 40–80坪 | 約60–120坪 |
| 30–100人 | 100–250坪 | 約150–400坪 |
公設比依據物件不同，約在25%–40%之間。
2. 預算估算（以新北、台北市區為例）
| 區域 | 平均單價（每坪） | 50坪總價估算 | 150坪總價估算 |
|---|---|---|---|
| 汐止 | 35–50萬 | 1,750–2,500萬 | 5,250–7,500萬 |
| 南港 | 60–90萬 | 3,000–4,500萬 | 9,000–13,500萬 |
| 內湖 | 75–110萬 | 3,750–5,500萬 | 11,250–16,500萬 |
🔹建議：若為中小企業初購者，可從50–100坪、總價3,000–6,000萬區間入手，以兼顧未來擴編與保值性。
四、購買流程重點
確定用途與預算
可預約貸款試算，確保資金調度無虞
物件評估
留意屋齡、電力/樓地板載重、消防與逃生設施
實地勘查
建議在平日上班時段觀察周邊交通與環境噪音
產權與法規審查
土地分區（工業用地 or 商業用地）
建築使用執照是否符合實際用途
簽約與履約
確認無租賃糾紛、無漏登抵押、無爭產問題
五、投資與增值潛力分析（圖表說明）
📈圖1：汐止/南港/內湖廠辦近五年平均單價走勢圖
| 年份 | 汐止 (萬/坪) | 南港 (萬/坪) | 內湖 (萬/坪) |
|---|---|---|---|
| 2019 | 30 | 55 | 65 |
| 2020 | 33 | 60 | 75 |
| 2021 | 38 | 68 | 85 |
| 2022 | 42 | 78 | 95 |
| 2023 | 47 | 88 | 105 |
南港與內湖屬政策資源集中區，升值明顯；汐止仍具補漲空間。
六、注意事項整理
電力與樓地板載重是否足夠（尤其有重機台或伺服機房）
是否有充足車位（自用與來客皆需考量）
管委會管理與公設狀況
建物老化程度與未來維修成本
租金行情 vs 購買價格的報酬率計算
稅務規劃與資產配置（企業買與個人買的差異）
七、購買建議總結
| 類型 | 建議區域 | 建議坪數 | 適合對象 |
|---|---|---|---|
| 自用型 | 汐止/內湖 | 50–150坪 | 成長型企業 |
| 投資型 | 南港/內湖 | 30–80坪 | 資產配置者 |
| 混合型 | 汐止/南港 | 80–200坪 | 擴張期企業主 |
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