在租賃商用不動產（如辦公室、廠房）時，出租人為了吸引承租人，常會提供「免租裝潢期」（Rent-Free Fit-out Period）。這段期間承租人可進場裝修，雖未開始支付租金，但租期通常已正式起算。然而，實務上常見情況是，因承租人自行聘用的裝修廠商進度延誤，導致無法如期開業，承租人進而要求延長免租期、減少租金或其他補償。
一、在租賃契約中明確界定免租期的性質與責任
明訂免租期起算與結束時間
在租賃契約中應清楚載明：「免租裝潢期自交屋日起計算，不因承租人裝修進度延後而順延。」
界定免租期的適用範圍
約定免租期之提供目的僅限於裝修準備使用，不作為承租人營運與否的擔保。
明確列出免租期內若因承租人、其指派之廠商或第三方行為造成的任何延誤，出租人不負任何補償責任。
明確承租人自行負責裝修進度與成果
在條款中明言，承租人應自負選擇廠商及工程監督之責，出租人無義務協助承租人完成裝修工程。
二、將房屋現況交付確認制度化
出租人交屋時應：
做成書面「房屋現況交付確認書」，雙方共同檢視並簽章。
附上現場照片、設備狀態列表作為佐證資料，證明出租人已提供可正常裝修使用的空間。
如此一來，當承租人日後主張「房屋有問題導致延宕」時，出租人可據以反駁，證明自己已盡交付義務。
三、設立明確的「不可抗力」與「出租人過失」界定條款
建議契約中加入條文：
若因房屋結構瑕疵、違反建築法令或政府禁令等出租人可歸責之事由導致延遲，出租人應負相應責任；
若因承租人、其委外廠商、裝修材料供應問題、設計更改等「承租人可歸責事由」導致延誤，則免租期不作延長，出租人不負任何賠償責任。
此類條款可避免雙方對責任範圍產生爭議。
四、提前規劃違約金與滯留處理條款
若承租人在免租期結束後仍未完成裝修、未能正常使用，契約中應設立：
承租人須自免租期結束日起，無條件開始支付租金；
若承租人逾期未遷入，出租人得收取違約金或追收未付租金。
這樣能讓承租人自負裝修遲延的財務壓力，促使其按期完成進駐。
五、若同意額外優惠，應簽訂「協議書」或「補充合約」
若在協調中出租人考量商業利益，願意給予額外優惠（如延長免租期、減租），必須要求承租人：
簽署正式協議書；
明確記錄雙方讓步、承認事項（如承租人不得再因相同原因請求其他補償）；
免除出租人其他進一步損害賠償責任。
避免承租人在取得優惠後，仍以其他理由再次主張權利。
總結
出租人在提供免租裝潢期時，最重要的是「事前規劃」與「事後紀錄」兩方面同步進行。透過明確契約條文、完整交屋紀錄、清楚界定責任範圍，並於必要時用書面協議定紛止爭，可以最大限度保護自身利益，避免承租人藉工程延宕之名，要求不合理讓步，確保租金收益的穩定與風險最小化。
📞 豐驛不動產 ｜專辦廠辦仲介
豐驛不動產 02-86919992 0928-041-327 柏叡