在工廠與辦公室租賃實務中，為保障設備的使用效能與租賃關係的順利進行，出租人與承租人對於空間內設備的保養、維修責任劃分，必須事先明確約定。依據業界慣例與合理風險分配原則，可依設備性質與使用密切度來劃分責任範圍。以下就常見的設備項目作具體說明：
1. 燈具
出租人責任：
租賃開始時，應提供正常運作之基本照明設備，包括主燈、緊急照明與逃生指示燈。若因自然耗損、線路老化導致系統性故障（例如整條電路短路）則由出租人負責修復。
承租人責任：
日常使用中，若僅是單純燈泡損壞、燈管老舊、需要更換光源，應由承租人自行負擔更換與材料費用。若承租人於使用期間因不當操作（例如超載、私接電路）導致燈具損壞，亦須自行負責修復及恢復原狀。
2. 空調系統
出租人責任：
出租人需提供功能正常、無故障的空調系統。若因設備本身老化、系統故障（如壓縮機損壞、冷媒管破裂）導致無法正常使用，應負責大修或汰換。
承租人責任：
承租人須定期進行基本保養，例如清洗濾網、保持排水管暢通。如未依規定保養而造成設備損壞（例如排水阻塞導致機器積水燒毀），修復責任由承租人負擔。承租人如欲加裝、拆除或改動空調系統，需事前取得出租人同意。
3. 動力設備（如工廠用抽風機、空壓機等）
出租人責任：
若動力設備屬於出租時已有的標準配備，出租人須保證其可正常運轉並符合安全規範。設備因自然老化、材料疲勞或本身設計缺陷而故障時，由出租人負責更換或修復。
承租人責任：
日常使用中，承租人應依操作手冊進行定期檢查與基本維護，例如加油、除塵、定時啟動檢測。因操作不當（如超載使用、缺乏基本維護）造成損壞者，修復責任歸承租人。
4. 遮陽簾（窗簾、百葉窗等）
出租人責任：
出租時提供之遮陽設備，須確保結構完整、機構可正常開關。因自然老化（如長年曝曬導致布料破損、機構鏽蝕）而無法使用時，由出租人負責更換或維修。
承租人責任：
日常使用中若因拉扯過度、碰撞、使用不當造成破損、脫落，應由承租人負擔修繕或復原責任。若承租人自行加裝遮陽設施，應與出租人協議管理與日後拆除事宜。
5. 辦公傢俱（如桌椅、櫃體、隔間等）
出租人責任：
若租賃條件內含附屬傢俱，出租人應交付結構完整、功能正常之傢俱（如辦公桌椅穩固、櫃子門軸正常）。自然使用年限內出現的材料疲勞、無法修復的損壞，可由出租人負責更換。
承租人責任：
一般磨耗（例如桌面刮痕、椅腳磨損）視為正常消耗，不需特別賠償。但若承租人有重大損壞（如桌面破損、椅子摔壞、櫃體毀損）則須負責修復或賠償。
建議事項
為避免爭議，建議在租賃契約中明訂下列重點：
租賃起始時，雙方共同驗收現有設備狀況並留存照片紀錄。
明確列出出租人提供的設備清單及狀態。
明定各類設備維護的頻率與責任方。
規定承租人須在設備異常初期即通報，避免擴大損害。
這樣既能保障出租人資產價值，又能讓承租人安心使用，雙方權責清楚，合作關係更穩定。
📞 豐驛不動產 ｜專辦廠辦仲介
豐驛不動產 02-86919992 0928-041-327 柏叡