權益維護的部分，往往遇到問題多數的所有權人或管理委員會的推託導致使用者的損害產生，這個部分應該如何處理最恰當與其適法性。

1. 公共部分或約定專用部分危害到專有部分時，所有權人或承租人該如何主張權利？

🔹 主張方式：

• 可依據《民法》第767條（物權請求權）主張排除侵害或防止危險。

• 若是建物公共部分未妥善管理導致損害，還可以依《民法》第184條（侵權行為）要求損害賠償。

• 若損害發生在租賃關係下，承租人也可以根據《民法》第430條（租賃物瑕疵修繕義務）要求出租人負責修繕或減免租金。

🔹 具體做法：

• 通知管理委員會要求改善，並留存書面證據（如存證信函）。

• 若管理委員會怠惰，可召開臨時區分所有權人會議，要求處理。

• 若危害嚴重且急迫，也可直接向法院聲請假處分或提起訴訟。

2. 管理委員會在認定標準及未盡處理義務時該如何負責？

🔹 認定標準：

• 依《公寓大廈管理條例》第7條及第17條，管理委員會應以公共安全與維護建物正常使用為標準。

• 發現問題後，必須聘請專業技師或相關單位鑑定，作為處理依據。

🔹 未妥善處理時責任：

• 若管理委員會怠於處理，依《民法》第184條，管理委員有連帶侵權責任。

• 同時，區分所有權人可召開區權會更換管理委員，或直接提告要求管理委員會負損害賠償責任。

3. 所有權人應幫承租人協調？還是由承租人自行處理？

🔹 原則上：

• 出租人（所有權人）有義務提供承租人安適使用的租賃物，因此通常應協助承租人處理對外協調。

• 不過，承租人若急需排除危害，也可自行先通知管理委員會及對方，主張自己的使用權利。

🔹 建議實務：

• 出租人與承租人聯名提出要求，效果更佳，避免權利義務不清。

4. 期間造成的損失，應用哪些法條保障？

🔹 可依據的法條：

• 《民法》第184條：侵權行為損害賠償。

• 《民法》第227條、第227-1條：租賃物有瑕疵導致的損害賠償或租金減免。

• 《民法》第767條：物權請求權，要求排除侵害。

• 《公寓大廈管理條例》第6條、第17條：管理委員會維護義務。

🔹 損害內容舉例：

• 因漏水導致裝潢毀損，可主張修復費、停工損失。

• 因空調系統失效導致的營業損失，也可依侵權行為請求賠償。

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