國產（2504）的開發案與富邦人壽「FUBON HILLS」進行整合，並針對南港未來的商業地產發展進行了全面的宏觀分析。
📖 文章目錄
引言：東區門戶計畫的最後一塊拼圖
國產（2504）起家厝華麗轉身：南港大型開發案解析
金融巨人的野望：富邦人壽「FUBON HILLS」重新定義天際線
雙強效應：從「世界明珠」到「商辦聚落」的黃金三角
南港商業土地展望：為何企業總部紛紛「東移」？
投資觀點與未來結論
🌱 1. 引言：東區門戶計畫的最後一塊拼圖
過去，人們提到南港，腦海中浮現的是工廠煙囪與「黑鄉」的稱號；如今，當我們再次將目光投向這片位於台北東側的土地，看到的卻是全台灣含金量最高的起重機森林。
隨著「東區門戶計畫」的推進，南港已不再是信義計畫區的附屬品，而是正在蛻變為台北市第二個核心商業區（CBD）。從南港軟體園區的科技聚落，到南港車站的交通樞紐，這裡已經具備了起飛的所有條件。而在這波浪潮中，最具指標性的兩大開發案——「國產建材實業南港開發案」與「富邦人壽大南港案（FUBON HILLS）」，正如同兩根巨大的擎天之柱，將撐起南港未來三十年的繁榮。
這不只是舊工廠的拆遷，而是一場關於資產活化、城市美學與頂級商辦市場的世紀對話。
🏗️ 2. 國產（2504）起家厝華麗轉身：南港大型開發案解析
作為台灣預拌混凝土龍頭，國產建材實業（2504）見證了台灣無數高樓的崛起。如今，他們將目光轉回了自己的「起家厝」——位於南港路三段的台北廠。這塊曾是攪拌混凝土的工業基地，隨著拆遷工程的完成，正式啟動了佔地 6,500 坪 的大型複合式開發計畫。
🏢 A、B 雙區規劃：商業利益與公共價值的平衡
國產的這項開發案並非單純蓋樓，而是極具戰略智慧地將土地劃分為 A、B 兩大區段，創造出「企業獲利」與「城市共榮」的雙贏局面。
A 區（國產集團完全持有）：打造集團智慧總部
規模：佔地約 3,500 坪，規劃地下 5 層、地上 26 層的摩天商辦。
定位：這將是國產集團未來的核心堡壘，預計分回約 4.6 萬坪建坪及 550 個停車位。
特色：作為建材龍頭，這棟大樓將是自家產品的最佳展示間。規劃導入最先進的「智慧建築管理系統（BIM）」與「綠建材」，不僅符合 ESG 永續趨勢，更將鎖定高端科技與生技企業進駐，創造穩定的長期租金收益。
B 區（代市府實施）：捐贈回饋，活化區域
規模：佔地約 3,000 坪，同樣規劃為地下 5 層、地上 26 層的商辦大樓。
定位：此棟建築將代為興建後交付台北市政府，作為公共商辦用途。
戰略意義：透過與公部門的合作，國產不僅解決了土地變更的回饋問題，更透過引入政府單位的進駐，提升了整體街廓的行政機能與治安環境，間接為 A 區資產增值。
🚀 國產案的市場優勢
此案距離南港車站僅 5 分鐘車程，擁有四鐵共構（高鐵、台鐵、捷運、客運）的交通紅利。面對對街「世界明珠」動輒每坪 139 萬以上的商辦成交價，國產持有土地成本極低（源於早期取得），開發後的潛在獲利與資產增值空間，被市場視為集團的一隻超級金雞母。
🌟 3. 金融巨人的野望：富邦人壽「FUBON HILLS」重新定義天際線
如果說國產案是傳產轉型的代表，那麼距離不遠處的「富邦大南港案」，則是金融資本重塑城市的極致展現。
2020 年，富邦人壽以 282.87 億元 的天價，標下這塊位於南港路三段與東新街口、佔地約 7,500 坪的「大南港土地」。這筆交易不僅刷新了當年土地交易紀錄，更宣告了南港商辦市場正式進入「頂級豪門」時代。
🏛️ FUBON HILLS：三塔鼎立的複合式地標
根據最新的規劃資訊，富邦將此案命名為與其信義區總部呼應的系列，市場暫稱為「FUBON HILLS」。這將不只是一棟辦公樓，而是一座微型城市：
建築規模：預計興建 3 棟 超高層摩天大樓，樓高分別規劃為地上 34 至 35 層，地下 5 至 6 層。
複合式機能：
頂級商辦（Grade A Office）：鎖定跨國金融機構、大型科技業總部。
國際奢華飯店：計畫引進國際頂尖飯店品牌，填補南港高端旅宿市場的空白，服務展覽館與商務客群。
精品零售與美術館：富邦向來重視藝術與生活品味，預計將在低樓層規劃美術館或藝文空間，結合高端餐飲與零售，打造如同東京六本木之丘（Roppongi Hills）般的藝術商業聚落。
💎 富邦進駐的訊號意義
富邦人壽的進駐是一個強烈的市場訊號：南港的商業價值已獲得頂級法人機構的「背書」。富邦將信義計畫區的成功經驗複製到南港，意味著這裡的租金水準將有機會挑戰信義區的蛋白區，甚至直逼核心區。對於周邊地主（如國產）而言，富邦案將起到強大的「定錨效應」，拉抬整體區域的價值。
🔗 4. 雙強效應：從「世界明珠」到「商辦聚落」的黃金三角
南港的未來，不是單打獨鬥，而是「群狼戰術」。我們可以看見一個清晰的黃金三角正在成形：
南港輪胎「世界明珠」：已經完工，以每坪破百萬的價格定下了南港豪宅與頂級商辦的價格天花板，證明了南港的高端市場需求。
國產建材實業（2504）：位於核心樞紐，提供大量優質且具備綠建築規格的辦公空間，且擁有自有建材優勢，成本控制力強。
富邦人壽（FUBON HILLS）：帶來金融資源、國際飯店與藝術氛圍，大幅提升區域的生活質感與商業層次。
這三個案子彼此相鄰，形成了一個超級街廓。
聚落效應帶來的化學變化
產業互補：世界明珠吸引了聯強國際等科技大廠；富邦預計吸引金融與外商；國產則適合實業與生技產業。產業鏈在方圓一公里內即可串連。
生活機能升級：隨著 Mitsui Shopping Park LaLaport 南港的開幕，加上富邦未來的飯店與零售，南港將擺脫「只有展覽館，晚上黑壓壓」的印象，轉變為 24 小時活躍的國際商圈。
📈 5. 南港商業土地展望：為何企業總部紛紛「東移」？
為什麼國產、富邦、潤泰、南港輪胎等巨頭紛紛重押南港？這背後反映了台北商業地產結構性的三大趨勢：
A. 信義區飽和，A 級商辦供不應求
台北市中心的 A 級商辦空置率長年處於低檔，且租金昂貴。對於需要大面積辦公空間的科技業（如 Intel、AMD、輝達供應鏈）或正尋求總部升級的傳產業來說，信義區已無地可買。南港提供了廣大的腹地與全新的大樓，租金卻相對具有競爭力。
B. ESG 與綠色建築的剛性需求
現代跨國企業極度重視 ESG（環境、社會和公司治理）。老舊的市中心商辦難以符合最新的節能減碳標準。國產南港案與富邦案皆標榜綠建築（Green Building）與智慧建築（Smart Building）標章，這對於需要撰寫永續報告書的上市櫃公司來說，具有致命的吸引力。
C. 交通導向開發（TOD）的極致展現
南港是全台灣唯二擁有「高鐵、台鐵、捷運」三鐵共構的車站（另一為台北車站，但腹地受限）。隨著高鐵南港站成為起始站，這裡成為連接新竹科學園區與台北金融中心的最佳節點。企業設點於此，工程師往返竹科僅需 30 分鐘，高層前往信義區僅需 10 分鐘，交通效率無可比擬。
✅ 6. 投資觀點與未來結論
對於投資者的啟示
看好商辦 REITs 與資產股：國產（2504）作為資產股，隨著大樓完工（預計 4.5 年工期），其潛在租金收益將不僅反映在營收，更會大幅重估其資產淨值（NAV）。
住宅市場的外溢效應：隨著數萬名高薪白領進駐富邦與國產的商辦大樓，周邊的住宅需求將持續剛性支撐。雖然目前房價已高，但具備「職住遊憩」一體化機能的區域，抗跌性依舊強勁。
未來展望：東區新地標的誕生
總結來說，國產南港開發案與富邦 FUBON HILLS 的啟動，標誌著南港從「等待發展」正式進入「價值兌現」的階段。
未來的南港路三段，將不再有水泥車進出，取而代之的是穿著西裝的金融菁英與科技新貴。國產的穩健開發與富邦的國際視野，將共同把這片曾經的工業黑鄉，雕琢成台北市含金量最高的「東區新門戶」。這不僅是兩家企業的成功，更是台北城市軸線東移的最完美註腳。