這是一個非常重要且實際的議題。隨著台灣房價高漲以及稅制的變革（特別是房地合一稅 2.0 的實施），父母將房產移轉給子女的策略必須更加精細。稍有不慎，不僅無法節稅，還可能讓子女在未來出售房產時面臨鉅額的稅賦。
在華人社會中，「有土斯有財」的觀念根深蒂固，父母打拚一輩子，最大的心願往往是將名下的房產順利傳承給子女。然而，這條傳承之路佈滿了稅務的「荊棘」。許多父母直覺認為「趁活著時候把房子過戶給孩子」最乾脆，卻忽略了這背後隱藏的龐大稅務成本，甚至可能好心做壞事，讓子女未來揹上沈重的稅負。
究竟是「生前贈與」好，還是「死後繼承」划算？這並沒有標準答案，必須視房產取得時間、公告現值、父母資產總額以及子女未來是否出售等多重因素而定。本文將從稅務角度深度剖析，協助您做出最有利的決策。
第一部分：生前贈與（過戶）的成本與利弊
所謂生前贈與，即父母在世時，透過「贈與」或「二親等買賣」的方式將房產過戶給子女。
1. 涉及的稅費
生前贈與房產，主要涉及以下幾種稅費，其中最關鍵的是贈與稅與土地增值稅。
贈與稅 (Gift Tax)：
計算基礎：並非市價，而是以「土地公告現值」加上「房屋評定現值」為準。通常這兩個數值遠低於市價（約為市價的 3~5 成）。
免稅額：每位贈與人（父母）每年各享有 244 萬元（新台幣，下同）的免稅額。
稅率：超過免稅額部分，採累進稅率（10%、15%、20%）。
土地增值稅 (Land Value Increment Tax)：
這是生前贈與最大的痛點。一般贈與過戶只能適用「一般用地稅率」（20%~40%），無法使用「一生一次」或「一生一屋」的 10% 自用住宅優惠稅率。若土地持有很久，增值幅度大，這筆稅金可能高達數十萬甚至上百萬。
契稅 (Deed Tax)：
房屋評定現值的 6%。
印花稅 (Stamp Duty)：
土地公告現值與房屋評定現值的 0.1%。
登記規費 (Registration Fee)：
房地現值的 0.1%。
2. 生前贈與的利弊分析
| 優點 | 缺點 |
| 產權掌控度高： 父母可以依照意願，指定將房產給特定的子女，避免未來子女間爭產。 | 土地增值稅高昂： 無法適用自用住宅優惠稅率，稅負極重。 |
| 分散遺產總額： 若父母資產龐大（超過遺產稅免稅額），生前逐年贈與可有效降低未來遺產稅的級距。 | 未來出售稅負重（房地合一稅陷阱）： 這是最大的缺點。子女取得成本被認定為低廉的「公告現值」，未來若以市價出售，獲利空間被拉大，需繳納驚人的房地合一稅（最高 45%）。 |
| 避免繼承繁瑣： 生前處理完畢，省去身後繼承登記、繼承人蓋章等複雜流程。 | 資金流壓力： 需準備現金繳納土增稅與契稅。 |
第二部分：身後繼承（遺產）的成本與利弊
所謂身後繼承，即父母過世後，子女透過法律程序繼承房產。
1. 涉及的稅費
遺產稅 (Estate Tax)：
計算基礎：同樣以「土地公告現值」及「房屋評定現值」計算遺產總額。
免稅額與扣除額：免稅額單件為 1,333 萬元，加上配偶扣除額（553 萬）、直系血親卑親屬扣除額（每人 56 萬）、喪葬費（138 萬）等。一般小康家庭若房產不多，往往不用繳納遺產稅。
土地增值稅：
免徵！ 這是繼承最大的優勢。依據稅法，繼承移轉免徵土地增值稅。且子女繼承後，土地的前次移轉現值會重新以「繼承開始時的公告現值」計算，等於將過去幾十年的增值稅「一筆勾銷」。
其他費用：
免契稅、免印花稅。僅需繳納少許登記規費。
2. 身後繼承的利弊分析
| 優點 | 缺點 |
| 稅負極低： 免土增稅、免契稅，且遺產稅免稅額度高，大多數家庭可達成「零稅負」傳承。 | 產權共有風險： 若未立遺囑，房產將由所有繼承人「公同共有」，若子女意見不合，容易導致房產無法處分或引發訴訟。 |
| 重置土增稅基期： 繼承後，土地的前次移轉現值拉高至過世當下，未來子女出售時，土增稅會大幅降低。 | 無法指定分配： 若無遺囑，必須依民法應繼分分配，父母無法完全掌控誰得到房子。 |
關鍵警示：房地合一稅的影響 無論是贈與還是繼承，若子女在取得房產後短期內出售，都將面臨房地合一稅 2.0。
贈與取得： 成本認定為「公告現值」（極低），出售時獲利認定極大，稅金驚人。
繼承取得： 成本亦認定為「繼承時的公告現值」，但若是繼承自父母於 2016 年前取得的舊制房產，子女出售時可適用較優惠的舊制計算（視情況而定），或者併計父母持有期間來降低稅率。
第三部分：最佳節稅策略規劃
針對不同的家庭狀況，我們歸納出三種主要的節稅策略：
策略一：資產雄厚、房產多者 → 採「生前分割贈與」
若父母資產遠超過遺產稅免稅額（例如總資產上億），為了避免將來被課徵 20% 的遺產稅，應儘早規劃生前贈與。
操作手法： 利用父母每年各 244 萬（合計 488 萬）的免稅額，將房產「持分」逐年過戶給子女。
優勢： 透過時間換取空間，慢慢將資產移轉，降低未來遺產總額。
策略二：房產持有久、增值大者 → 採「繼承」或「二親等買賣」
若房子是父母早年買的，土地公告現值已翻了好幾倍，此時若直接贈與，光是「土地增值稅」就會繳到手軟。
首選「繼承」： 若父母資產未達遺產稅課稅門檻，「繼承」絕對是首選。因為可以直接免除龐大的土地增值稅，且不用繳契稅，成本最低。
次選「二親等買賣」（假買賣真移轉？）： 若父母堅持生前過戶，且子女有經濟能力，可透過「買賣」而非「贈與」的方式過戶。
優點 1： 父母可使用「一生一次」的 10% 自用住宅土增稅優惠（一般贈與需繳 20~40%）。
優點 2： 子女取得成本為「實際成交價」（市價），未來出售時，計算房地合一稅的成本高，稅負大幅降低。
條件： 必須有真實的資金流向（子女匯款給父母），且需向國稅局申報審核。
策略三：附有負擔之贈與（房貸一併過戶）
若房子還有貸款，可以連同房貸一起轉給子女。
操作手法： 房產價值（公告現值） - 房貸金額 = 贈與淨額。
優勢： 房貸部分視為子女的負債，可以從贈與總額中扣除，有效降低贈與稅。但要注意子女必須有還款能力，否則會被國稅局視為假移轉。
第四部分：案例試算與深度解析（為什麼「直接贈與」通常最貴？）
讓我們透過一個案例，看懂「贈與」與「繼承」在未來出售時的巨大差異。
【案例假設】
陳爸爸有一間房子，市價 2,000 萬。
土地公告現值 + 房屋評定現值 = 500 萬。
陳爸爸以「贈與」方式給兒子小陳。
三年後，小陳以 2,500 萬賣出。
情境 A：生前贈與取得
小陳的取得成本： 被國稅局認定為 500 萬（而非市價 2,000 萬）。
出售獲利： 2,500 萬（賣價）- 500 萬（成本）- 相關費用 = 約 1,950 萬。
房地合一稅： 持有 3 年稅率 35%。
應繳稅金： 1,950 萬 × 35% = 682.5 萬！
情境 B：若當初是用買賣或繼承（假設成本認定較高） 若小陳是透過「向爸爸買賣」取得，成本證明是 2,000 萬。
出售獲利： 2,500 萬 - 2,000 萬 = 500 萬。
應繳稅金： 500 萬 × 35% = 175 萬。
結論： 錯誤的贈與規劃，導致未來出售時，稅金相差了 500 多萬元。這就是為什麼現代稅務規劃中，越來越少建議單純的「直接贈與房產」，除非子女承諾永遠不賣房。
第五部分：給父母的最終建議清單
在決定過戶前，請先自我檢核以下三點：
算算資產總額： 如果您的財產扣除免稅額後不用繳遺產稅，**「繼承」**通常是最省錢、省事的方案。別為了省小錢（贈與稅）去花大錢（土增稅+未來房地合一稅）。
確認子女意向： 子女拿到房子後是自住還是會賣掉？如果短期內有變現需求，千萬不要用贈與，請考慮「二親等買賣」。
現金贈與 + 子女購屋： 這是目前最靈活的絕招。
作法： 父母利用每年 488 萬（父+母）免稅額，分年贈與「現金」給子女。
結果： 子女累積足夠現金後，用自己的名義向父母或市場買房。這樣子女的取得成本就是「市價」，未來賣房時稅負最低。
總結
資產傳承是一門藝術，也是一場數學精算。
想省土增稅、契稅、未來房地合一稅？ → 選繼承。
資產太龐大，想減少遺產稅？ → 選生前分割贈與（但優先贈與現金，其次才是房產）。
想掌控產權又想節稅？ → 選二親等買賣（需有資金流）。
每一個家庭的資產結構與情感狀況都不同，建議在執行過戶前，務必諮詢專業代書或會計師進行試算，切勿聽信坊間傳言貿然過戶，以免愛之適足以害之。