現行的《都市計畫法臺灣省施行細則》中【第 18 條】是專門規範「乙種工業區」的使用管制規定。

這條法律非常重要，因為它是目前許多工業區轉型、或出現所謂「工業住宅」、「工業辦公室」爭議的核心法源。它規定了乙種工業區雖然是以「工業」為主，但在特定條件下可以「彈性使用」於商業或公共服務。

一、 核心條文精神：什麼是「乙種工業區」？

第 18 條開宗明義定義了乙種工業區的兩大核心功能：

1. 公害輕微之工廠：這是主要用途。

2. 工業發展有關設施：如倉庫、廠辦等。

但第 18 條最關鍵之處在於其例外條款：

「但在不礙工業發展及不發生公害之情形下，經縣（市）政府審查核准後，得將下列土地及其建築物供一般商業設施或公共服務設施使用。」

這意味著，乙種工業區並非只能蓋工廠，它開啟了一扇門，讓商業活動進入工業區，但必須經過「審查核准」。

二、 可使用項目（正面表列與附條件允許）

依據第 18 條及其相關細項，乙種工業區的可使用項目分為「絕對允許（主要用途）」與「附條件允許（彈性用途）」兩類。

(一) 絕對允許項目（主要用途）

這類用途無需經過特殊審查，只要符合建築法規即可申請：

1. 公害輕微之工廠：

   • 指製造過程中不會產生嚴重噪音、廢氣、廢水或其他公害的輕工業。

   • 例如：電子零組件組裝、食品加工（需符合環保標準）、成衣製造、精密機械等。

2. 必要附屬設施：

   • 工廠內部的辦公室、倉庫、員工餐廳、單身員工宿舍（注意：是附屬於工廠的宿舍，非獨立住宅）。

3. 工業發展有關設施：

   • 試驗研究室、工業倉儲、物流中心。

(二) 附條件允許項目（經審查核准後可使用）

這是第 18 條的精華所在，也就是俗稱的「乙工商業使用」。若基地條件符合（如道路寬度、面積限制），經縣市政府審查核准，可作以下使用：

1. 一般商業設施

這類設施是為了支援工業區的生活機能或商業活絡，常見項目包括：

• 一般零售業：如便利商店、超級市場、五金行。

• 一般服務業：如洗衣店、理髮廳、美容院。

• 餐飲業：餐廳、咖啡廳、飲料店（但在某些縣市對於使用明火或樓層有細部限制）。

• 一般事務所：律師事務所、會計師事務所、一般公司行號辦公室（這常被建商包裝成「策略型辦公室」銷售）。

• 自由職業事務所：如建築師、技師事務所。

• 銀行、信用合作社、保險公司：金融分支機構。

• 汽車及機車修理業：但在環保與噪音上有較嚴格規範。

• 倉儲批發業：大型量販店（如好市多、家樂福等量販店常選址於此，因為土地成本較商業區低）。

2. 公共服務設施及公用事業設施

• 醫療保健設施：診所、檢驗所（大型醫院通常需劃定為醫療專用區或更大規模審查）。

• 社會福利設施：托嬰中心、長照機構（視各縣市細部規定而定，近年政策鼓勵設置）。

• 教育設施：幼兒園、補習班（需視是否與廠房有安全隔離）。

• 其他：郵局、變電所、電信機房。

三、 不得使用項目

雖然第 18 條開放了商業使用，但乙種工業區的本質仍是「工業」，因此有嚴格的「不得使用」界線。這些限制主要為了防止環境惡化及土地炒作。

(一) 嚴格禁止的工業類型（高污染）

第 18 條僅允許「公害輕微」工廠，因此以下工廠絕對禁止（通常需進入甲種或特種工業區）：

• 高污染產業：煉油廠、化工原料製造、農藥製造、皮革鞣製（產生重金屬廢水）、水泥製造等。

• 高危險性產業：爆竹煙火製造、高壓氣體製造。

• 產生嚴重噪音或震動的重工業：如大型鋼鐵冶煉。

(二) 居住使用的限制

這是民眾最容易誤解的區域。

• 禁止項目：獨立住宅（供家庭居住之透天、公寓、大樓）。

  • 說明：乙種工業區的土地使用分區不允許興建「住宅」。市面上所謂的「工業住宅」，在法律上通常是登記為「一般事務所」或「技術服務業」，若民眾買來當作住家使用（有客廳、廚房、臥室格局），即涉及違規使用。

  • 風險：雖然可以申請水電，但無法適用自用住宅稅率（需經申請核准），且若遭檢舉「居住事實」與「核定用途（辦公）」不符，可能面臨罰款或要求恢復原狀。

(三) 特定商業與娛樂設施

為了避免工業區環境過度複雜化或影響治安，以下項目通常不得使用：

• 八大行業：舞廳、酒家、酒吧、特種咖啡茶室。

• 旅宿業（旅館、飯店）：

  • 註： 雖然部分條文或都市計畫變更可允許設立旅館（如商務旅館支援工業商務客），但一般情況下，純粹的觀光旅館並非第 18 條的主要核准對象，需視各縣市自治條例而定，且審查極嚴格。

• 攤販集中場：夜市或流動攤販區。

(四) 規模與配置的限制

即便申請做商業使用，第 18 條通常還伴隨著硬體限制（不得使用的狀況）：

1. 道路寬度不足：若基地面臨的道路寬度未達一定標準（例如 10 米或 12 米），則不得申請做大型商業或辦公大樓使用。

2. 單層樓地板面積限制：為了避免零售業過度集中造成交通癱瘓，某些商業使用會限制單戶面積不得小於或大於特定數值。

3. 隔離綠帶不足：若未留設足夠的退縮地或隔離綠帶，不得興建。

四、 申請第 18 條「商業使用」的關鍵條件（審查機制）

如果您擁有一塊乙種工業區土地，想要做第 18 條允許的「一般商業設施」，並非直接蓋就好，必須符合以下機制：

1. 繳納回饋金（代金）：

   • 這是最重要的門檻。將工業地變更為商業使用（雖分區名義不變，但實質用途改變），獲利能力提升，因此政府通常要求繳納一定比例的回饋金（通常依當期公告現值計算）。

2. 土地使用許可審查：

   • 需向當地縣市政府提出申請，證明您的商業行為不會影響周邊工廠運作（例如人流與貨車動線衝突）。

3. 總量管制：

   • 許多都市計畫區會規定，乙種工業區內可供商業使用的總面積，不得超過該工業區總面積的 50%（或其他比例），一旦額度用滿，剩下的土地就只能做工廠，不得再申請商業使用。

五、 總結與比較表

為了讓您更直觀地理解，以下整理第 18 條的權限對照表：

都市計畫法第十八條　　供參

乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，不得為下列建築物及土地之使用。但公共服務設施及公用事業設施，不在此限：

一、第十九條規定限制之建築及使用。

二、經營下列事業之工業：

（一）火藥類、雷管類、氯酸鹽類、過氯酸鹽類、亞氯酸鹽類、次氯酸鹽類、硝酸鹽類、黃磷、赤磷、硫化磷、金屬鉀、金屬鈉、金屬鎂、過氧化氫、過氧化鉀、過氧化鈉、過氧化鋇、過氧化丁酮、過氧化二苯甲醯、二硫化碳、甲醇、乙醇、乙醚、苦味酸、苦味酸鹽類、醋酸鹽類、過醋酸鹽類、硝化纖維、苯、甲苯、二甲苯、硝基苯、三硝基苯、三硝基甲苯、松節油之製造者。

（二）火柴、賽璐珞及其他硝化纖維製品之製造者。

（三）使用溶劑製造橡膠物品或芳香油者。

（四）使用溶劑或乾燥油製造充皮紙布或防水紙布者。

（五）煤氣或炭製造者。

（六）壓縮瓦斯或液化石油氣之製造者。

（七）高壓氣體之製造、儲存者。但氧、氮、氬、氦、二氧化碳之製造及高壓氣體之混合、分裝及倉儲行為，經目的事業主管機關審查核准者，不在此限。

（八）氯、溴、碘、硫磺、氯化硫、氟氫酸、鹽酸、硝酸、硫酸、磷酸、氫氧化鈉、氫氧化鉀、氨水、碳酸鉀、碳酸鈉、純碱、漂白粉、亞硝酸鉍、亞硫酸鹽類、硫化硫酸鹽類、鉀化合物、汞化合物、鉛化合物、銅化合物、鋇化合物、氰化合物、三氯甲甲烷、四氯化碳、甲醛、丙酮、縮水乙碸、魚骸脂磺、酸銨、石碳酸、安息香酸、鞣酸、乙醯苯銨（胺）、合成防腐劑、農藥之調配加工分裝、農藥工業級原體之合成殺菌劑、滅鼠劑、環境衛生用藥、醋硫酸鉀、磷甲基酚、炭精棒及其他毒性化學物質之製造者。但生物農藥、生物製劑及微生物製劑等以生物為主體之發酵產物之製造者，不在此限。

（九）油、脂或油脂之製造者。但食用油或脂之製造者及其他油、脂或油脂以摻配、攪拌、混合等製程之製造者，不在此限。

（十）屠宰場。

（十一）硫化油膠或可塑劑之製造者。

（十二）製紙漿及造紙者。

（十三）製革、製膠、毛皮或骨之精製者。

（十四）瀝青之精煉者。

（十五）以液化瀝青、煤柏油、木焦油、石油蒸餾產物之殘渣為原料之物品製造者。

（十六）電氣用炭素之製造者。

（十七）水泥、石膏、消石灰或電石之製造者。

（十八）石棉工業（僅石棉採礦或以石棉為主要原料之加工業）。

（十九）鎳、鎘、鉛汞電池製造工業。但鎳氫、鋰氫電池之製造工業，不在此限。

（二十）銅、鐵類之煉製者。

（二十一）放射性工業（放射性元素分裝、製造、處理）、原子能工業。

（二十二）以原油為原料之煉製工業。

（二十三） 石油化學基本原料之製造工業，包括乙烯、丙烯、丁烯、丁二烯、芳香烴等基本原料之製造工業。

（二十四）以石油化學基本原料，產製中間原料或產品之工業。

（二十五）以煤為原料煉製焦炭之工業。

（二十六）經由聚合反應製造樹脂、塑膠、橡膠產品之工業。但無聚合反應者，不在此限。

三、供前款第一目、第二目、第六目及第七目規定之物品、可燃性瓦斯或電石處理者。

四、其他經縣（市）政府依法律或自治條例限制之建築物或土地之使用。

前項所稱工廠必要附屬設施、工業發展有關設施、公共服務設施及公用事業設施，指下列設施：

一、工廠必要附屬設施：

（一）研發、推廣、教育解說、實作體驗及服務辦公室（所）。

（二）倉庫、生產實驗室、訓練房舍及環境保護設施。

（三）員工單身宿舍及員工餐廳。

（四）其他經縣（市）政府審查核准與從事製造、加工或修理業務工廠有關產品或原料之買賣、進出口業務，或其他必要之附屬設施。

二、工業發展有關設施：

（一）通訊傳播事業。

（二）環境檢驗測定業。

（三）消毒服務業。

（四）樓地板總面積超過三百平方公尺之大型洗衣業。

（五）廢棄物回收、貯存、分類、轉運場及其附屬設施。

（六）營造業之施工機具及材料儲放設施。

（七）倉儲業相關設施。（賣場除外）

（八）冷凍空調工程業。

（九）機械設備租賃業。

（十）工業產品展示服務業。

（十一）剪接錄音工作室。

（十二）電影、電視設置及發行業。

（十三）  公共危險物品、液化石油氣及其他可燃性高壓氣體之容器儲存設施。

（十四）汽車運輸業停車場及其附屬設施。

（十五）機車、汽車及機械修理業。

（十六）提供產業創意、研究發展、設計、檢驗、測試、品質管理、流程改善、製程改善、自動化、電子化、資源再利用、污染防治、環境保護、清潔生產、能源管理、創業管理等專門技術服務之技術服務業。

（十七）經核定之企業營運總部及其相關設施。

（十八）大型展示中心或商務中心：使用土地面積超過一公頃以上，且其區位、面積、設置內容及公共設施，經縣（市）政府審查通過者。

（十九）經縣（市）政府審查核准之職業訓練、創業輔導、景觀維護及其他工業發展有關設施。

三、公共服務設施及公用事業設施：

（一）警察及消防機構。

（二）變電所、輸電線路鐵塔（連接站）及其管路。

（三）自來水或下水道抽水站。

（四）自來水處理場（廠）或配水設施。

（五）煤氣、天然氣加（整）壓站。

（六）加油站、液化石油氣汽車加氣站。

（七）電信設施。

（八）廢棄物及廢（污）水處理設施或焚化爐。

（九）土石方資源堆置處理場。

（十）醫療保健設施：指下列醫療保健設施，且其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五者：

1.醫療機構。

2.護理機構。

（十一）社會福利設施：

1.兒童及少年福利機構（托嬰中心、早期療育機構）。

2.老人長期照顧機構（長期照護型、養護型及失智照顧型）。

3.身心障礙福利機構。

（十二）幼兒園或兒童課後照顧服務中心。

（十三）郵局、銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五。

(十四)汽車駕駛訓練場。

(十五)客貨運站及其附屬設施。

(十六)宗教設施：其建築物總樓地板面積不得超過五百平方公尺。

(十七)電業相關之維修及其服務處所。

(十八)再生能源發電設備及其輸變電相關設施（不含沼氣發電）。

(十九)倉儲批發業：使用土地面積在一公頃以上五公頃以下、並面臨十二公尺以上道路，且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫，經縣（市）政府審查通過者。

(二十)運動設施：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五。

(二十一)旅館：經目的事業主管機關審查核准，並應面臨十二公尺以上道路，其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五，並以使用整棟建築物為限。

(二十二)其他經縣（市）政府審查核准之必要公共服務設施及公用事業。

前項第一款至第三款之設施，應經縣（市）政府審查核准後，始得建築；增建及變更使用時，亦同。第二款及第三款設施之申請，縣（市）政府於辦理審查時，應依據地方實際情況，對於各目之使用細目、使用面積、使用條件及有關管理維護事項及開發義務作必要之規定。

第二項第三款設施之使用土地總面積，不得超過該工業區總面積百分之二十。