商用不動產，特別是商辦與廠辦的估價作業中，「最高且最有效使用」（Highest and Best Use, HBU）與「最佳持有年限」（Optimal Holding Period）是兩個攸關價值判定與投資回收的核心要素。本文將從不動產估價師的角度，探討在估價技術規則下如何分析HBU與持有年限，並說明估價機構實務上如何判斷符合收益最大化原則的方式與流程。
一、最高且最有效使用（HBU）在商用不動產估價的應用
根據《不動產估價技術規則》第18條，最高且最有效使用指的是：
「在合法、合理、可行及有利條件下，該不動產所能達成之經濟價值最大之使用方式。」
這四大條件可分述如下：
合法性（Legal permissibility）
評估現況與未來使用是否符合都市計畫、土地使用分區、建築法規。例如廠辦若位於工業區，就必須確認是否符合作業規範，若為特定工業區則限制更高。物理可行性（Physical possibility）
考慮基地面積、形狀、地勢、地質、可建築容積率、建蔽率等條件。例如基地若處於坡地、受限高限制，可能不適合興建大型廠辦。財務可行性（Financial feasibility）
須確認預期開發使用方式下，預估的總收益大於總成本（建築成本、融資、時間成本等），才能稱為可行。例如現址若改建為大型商辦，需投入鉅額，是否能支撐高租金回報將是關鍵。最大生產性（Maximum productivity）
在上述條件皆符合的前提下，選擇淨收益（NOI）最大的使用方式作為估價基準。例如：一塊土地同時可蓋商辦或倉儲型廠辦，但商辦租金單價高、空置率低，則為最高且最有效使用。
二、回收率與最佳持有年限的估算方式
在投資分析中，評估回收率與最佳持有年限常以下列三個財務指標為核心：
投資報酬率（IRR, Internal Rate of Return）
預估未來現金流（租金淨收益）與出售時殘值，計算內部報酬率。當IRR高於市場資金成本（資金利率或借貸利率）時，表示該項投資具吸引力。資本化率（Cap Rate）
計算公式：Cap Rate = 年淨收益（NOI） / 市場價格（或投資成本）
在估價作業中，Cap Rate常用於直接收益法下快速評估不動產價值。淨現值（NPV, Net Present Value）
預估未來每年現金流折現回當期價值後，與初始投資成本相減所得。若NPV > 0，表示該投資方案具價值。
如何估算最佳持有年限？
估價機構常透過折現現金流量分析法（DCF）模擬不同持有期間的NPV與IRR走勢，觀察在哪一年IRR達高峰、NPV最大，或投報率達到「時間風險報酬平衡點」。舉例而言：
若商辦第8年租金達穩定高點、租約可轉為長期續約，但第9年後修繕費大增，則第8年可能為出售或轉讓的最佳出場點。
三、估價機構判斷「收益最大化」的原則與實務流程
估價機構在進行估值時，除一般估價三法（成本法、比較法、收益法）外，在收益型不動產（如廠辦、商辦）多會以收益法為主，因其可直接反映市場租金、空置率、成本與資金回報之整體表現。
收益法估價流程：
市場調查與租金資料蒐集
調查區域內同類型物件的租金單價、成交紀錄、空置率等。計算營運淨收益（NOI）
租金收入－營運費用（含管理費、稅費、修繕）＝NOI選擇適當資本化率（Cap Rate）
考量地段、物件屋齡、租客穩定度、市場波動等後選定合理Cap Rate。估算資本化價值
估價值 = NOI / Cap Rate
檢視HBU假設是否一致
若現況使用（例如閒置或出租不穩）非HBU，則另以未來HBU為基準估算再行修正。評估投資人報酬與風險
計算IRR、NPV並模擬若干持有年限情境，提供客戶完整財務建議。
四、不動產估價師評論
以估價師專業角度來看，商用不動產的價值不應僅侷限於目前收益，而須結合未來可能性與市場潛力：
商辦若位於都市更新區，儘管現況老舊，改建後可能大幅提升單價與出租率，此即為變動HBU所帶來的潛在價值。
廠辦若位於交通便利地段，隨科技產業成長，吸引AI、電商產業進駐，也會改變其最佳用途與投資評價。
在實務中，估價師應與開發者、業主、投資人密切合作，提供多角度使用情境分析，並以財務模型支持估值邏輯，使估價結果能貼近市場交易真實情況。
創造價值與評估風險中來提高決策效率
最高且最有效使用與最佳持有年限，代表的不僅是法規與市場的整合，更是資金運用效率的體現。估價師的專業價值在於：不只「估多少錢」，更是「怎樣用最值得」。對投資者而言，能理解估價邏輯、洞察市場變動，才是實現收益最大化的核心策略。