商辦與廠辦的租賃行為日益頻繁，特別是在如內湖、南港、汐止等科技與產業密集地區。承租人作為經營者，在租賃期間最重視的莫過於場地使用的穩定性與安全性。然而，實務上常見數種糾紛情境，如建物缺失、產權不明、管理衝突等，若未在契約中事先釐清權利義務，極可能對營運造成重大衝擊。本文將彙整五大常見爭議類型，並說明承租人如何透過請求權與契約條款保障自身權益。

一、五大常見租賃糾紛類型

1. 建物瑕疵導致營業受損

情境描述：
承租後才發現建物漏水、電力不穩、水管堵塞、結構有安全疑慮，甚至有消防不合格或污染問題，導致無法正常營業。

法律爭點：
屬於民法第425條之「租賃物瑕疵」，承租人可主張修繕請求權、租金減免權，嚴重者可依第440條終止契約並請求損害賠償。

保障建議：

• 契約中應明訂「租賃物交付時保證無瑕疵」，並註明建物須符合法令。

• 對於重大設備（如電力設備、空調、消防）要求附上安全證明或檢測報告。

• 約定若因房東未修繕或重大瑕疵致營業損失，房東須負責損害賠償。

2. 所有權人或第三人對物件主張權利

情境描述：
承租後才發現房東並非真正所有權人，或物件涉入繼承、抵押、查封、共有等爭議，遭法院查封或其他人主張使用權，致使承租人被迫遷出或面臨爭訟。

法律爭點：
承租人基於善意第三人原則，若無過失，得主張租金返還請求權與損害賠償權（民法第448、449條）。

保障建議：

• 契約前應請房東提供完整產權文件（如謄本、抵押權紀錄）。

• 契約中載明「出租人保證其為合法所有人，並保證無任何第三人主張權利」。

• 若有他人主張權利導致承租權益受損，出租人應全額賠償。

3. 房東或管委會干預正常使用

情境描述：
進駐後遭管委會限制營業時間、管制貨車進出、禁掛招牌等，導致正常經營受限，或房東未經同意進入房屋、擅自更改公共設施使用方式。

法律爭點：
這屬於違反租賃之「安穩使用保障義務」，承租人得主張排除妨害請求權或部分終止契約權利。

保障建議：

• 契約應明定「房東不得干預承租人合理使用」、「承租人可自由掛設合法標示、廣告」。

• 對管理規約應事先確認，並載明「房東須保證管委會允許正常營運所需行為」。

4. 房東拒絕修繕或拖延維護

情境描述：
冷氣壞了、電線老舊、屋頂漏水，承租人多次通知房東但房東不理會，導致設備失效、營運中斷，甚至危及人員安全。

法律爭點：
承租人可主張修繕請求權（民法第429條），若急迫可行使自助修繕後扣除租金，或請求房東負擔修繕費用。

保障建議：

• 契約明訂「房東須於○日內完成承租人所提維修要求」。

• 若房東怠於修繕，承租人得逕行修繕並由租金中扣除費用。

• 可約定重大設備由房東全權負責保養維護（如電梯、空調主機等）。

5. 房東提前終止契約或拒不續約

情境描述：
承租人斥資裝潢並建立客源後，房東以出售或自用為由中途終止，或不願續租並拒絕補償，導致經營計畫受挫。

法律爭點：
除非契約明訂終止權，否則房東單方面終止可能構成違約行為，承租人可主張損害賠償請求權。

保障建議：

• 約定租期為「定期租賃」，明訂不得任意提前終止。

• 約定續租優先權，或明訂至少在租期屆滿前3～6個月通知是否續約。

• 明訂若房東終止租約，須支付裝潢折舊補償金或營業損失賠償金。

二、如何透過契約強化法律保障？

一份完善的租賃契約，是防範與解決糾紛的核心。以下是幾項實務上建議加入契約的條文與重點：

（1）清楚界定雙方義務

應明確規範「房東負責的修繕項目」、「承租人可自行改裝範圍」、「公設使用規則」、「使用空間坪數及範圍」。

（2）違約責任與賠償範圍

載明「房東違反其義務應負賠償責任」、「延誤修繕致使營運損失應負責」、「提前解約應賠償裝潢損失」等。

（3）契約中載明報備與使用用途

明訂「本租賃標的用作何種營業用途」，房東不得任意干涉；且約定如因用途合法性有疑義，由哪方負責處理與承擔責任。

（4）裝潢與改善責任

明訂裝潢項目是否經房東同意，並規範租期屆滿後是否可拆除或由房東買斷，以及相關折舊補償方式。

（5）風險轉嫁條款

針對火災、天災、第三人因素造成之損害，建議規範保險購買義務及理賠歸屬，保障承租人營業安全。

商辦或廠辦租賃不單是場地交易，更是企業營運的基礎。承租人唯有在事前釐清契約條款、審慎檢視屋況、確認產權無虞，並建立可執行的法律保障機制，方能在面對潛在風險時，主張修繕、減免、終止、賠償等請求權，確保權益不受侵害。契約不僅是法律工具，更是商業信任的延伸。慎重訂立，是企業穩健營運的第一步。