當今台灣的契約法律制度中，原則上契約屬「不要式契約」，也就是說，只要雙方當事人意思表示一致，即使沒有書面紀錄，契約仍具法律效力。然而，在實際運作上，尤其是房地產交易這類高價值、高風險的行為中，僅以口頭合意為基礎的契約，極易引發爭議。因此，我國在制度上設有契據登記與公證制度，以保障雙方權益並提升交易安全性。本文將從房地產中常見的五種契據問題切入，說明其衍生的法律風險與目前所採取的解決方式，進而探討契約登記制度的重要性。
一、房地產常見的五種契據問題與解決方式
1. 口頭約定買賣未立書面契約
情況說明：買賣雙方基於信任，以口頭方式約定買賣條件，如總價、交屋日期等，但未簽訂書面契約。事後若任一方反悔，對方難以舉證協議內容，導致交易無法履行或產生訴訟。
解決方式：
簽署書面買賣契約，清楚記載買賣標的、價金、付款條件、交屋日與違約責任。
若仍為口頭約定，建議透過錄音、見證人、簡訊或LINE對話等輔助證據保存，以便未來舉證。
若金額重大，建議至地政事務所辦理「買賣契約書公證」，具備法律強制力。
2. 租賃契約未經書面載明期限與租金調整條款
情況說明：房東與租客口頭協議租期與租金，未約定調漲機制與修繕責任。遇上房價上漲或屋況損壞，雙方對責任認定產生爭議，甚至引發訴訟。
解決方式：
建議簽署完整租賃契約書，明訂租期、租金、押金、租金調整機制、修繕負擔及提前終止條款。
可申報租賃契約至稅捐機關辦理「租賃所得申報」，間接提供契約佐證。
若雙方同意，也可透過地政士或不動產經紀業者見證簽約。
3. 預售屋買賣定型化契約變造爭議
情況說明：消費者購買預售屋，簽署建商提供的定型化契約。但事後發現某些條文被建商單方更動，例如完工交屋期或違約金條件，引發履約糾紛。
解決方式：
消費者應要求檢附主管機關核備過之「預售屋定型化契約範本」，以保障權益。
建議雙方至公證人處辦理契約公證，對契約內容及當事人真意為核實，未來若出現爭議，公證契約可作為直接執行之依據。
向地方建管機關或公平交易委員會申訴，依《消保法》或《公平交易法》處理。
4. 土地共有協議未書面立約
情況說明：數位繼承人共同持有一筆土地，口頭約定分配使用區域或收益，但未訂立書面協議。未來若某人轉售或增建，其他共有權人可能反對或主張無效。
解決方式：
建議立具「土地共有協議書」，明確約定各共有人的使用範圍、收益分配及處分原則。
可至地政事務所辦理「不動產共有協議登記」，提高法律效力。
若關係緊張或金額重大，可委託律師起草並公證該協議書。
5. 借名登記產權歸屬爭議
情況說明：出資人為規避貸款限制或其他因素，借用他人名義登記房地產。後續雙方因財產分配或感情破裂，發生產權歸屬爭執。
解決方式：
雖借名登記在法律上不被鼓勵，但實務可透過「借名登記協議書」書面約定雙方之關係與權利義務。
建議立即辦理契約公證，強化法律效力，日後如須過戶亦可作為主張證據。
法院審理此類案件時，多從資金來源、稅負繳納、實際管理人等事實來判斷產權歸屬，因此當事人應注意留存完整金流紀錄與交易往來證據。
二、契約登記制度的重要性
契約登記制度的核心目的，在於提供法律保障、降低風險、穩定交易與簡化爭議解決機制。特別是在不動產交易中，契約內容牽涉權利義務重大且期限常較長，如租賃、買賣、借貸、共有等，倘若僅以口頭或簡略書面為據，不僅影響履行的穩定性，也增加司法系統的訴訟負擔。
透過契約登記、公證或見證方式，可實現以下效益：
具證據力與執行力：契約經登記或公證後，可作為法院訴訟或強制執行之依據，減少當事人舉證難度。
提升契約的公信力：特別是投資性交易，經登記契約對外更具信賴度，有助於資金籌措或轉讓。
約束雙方履行義務：經官方登記後，當事人違約代價提高，有助於促進履行。
利於未來稅務及繼承處理：有明確契約紀錄者，稅捐機關或法院審理遺產分配時更易釐清財產歸屬。
降低司法訴訟負擔：契約明確可減少因解釋不一致產生的訴訟，提升司法效率。
台灣雖採契約自由原則，對形式並無嚴格要求，但在房地產等高價值交易中，立具契據並辦理登記或公證，已成為實務上不可或缺的保險機制。從買賣、租賃、共有、借名、建商契約等實例來看，契據爭議頻繁，往往涉及龐大的法律成本與社會資源。為強化民眾法律意識與保障財產安全，推動契約登記制度的普及與便利化，應為當前不動產政策的重點方向。透過法制教育與行政協助，使民眾了解：「契約不只是白紙黑字，更是守護權益的最後防線。」