近年來，為了抑制房市過熱並強化金融風險控管，主管機關積極落實《銀行法》第72-2條對銀行放款業務的管理，特別是針對不動產放款比重設有明確上限。該條文規範指出，銀行對自然人購置住宅之放款，應符合審慎授信原則，不得過度集中於不動產貸款。當國內多家銀行的房貸放款比率達到上限，實務上便出現多數預售屋買方無法如期取得原先預期的貸款成數，進而導致需突增數百萬元的自備款以完成交屋，形成一波財務壓力潮。

對許多購屋民眾而言，原以為能順利申貸7至8成的房貸，如今卻僅能獲得5成甚至更低的核貸比率，使得自備款從原先預估的20%暴增至40%-50%。更棘手的是，預售屋簽約時多數買方並未考慮到政策變動風險，一旦遇上銀行收緊貸款，便可能面臨已繳交高額定金與工程款，卻無力補足尾款的窘境。為協助陷入資金困難的購屋者，本文提出三項可行的因應方案，協助民眾安然度過交屋關卡。

一、積極尋求聯貸或轉貸方案，擴大核貸空間

當主要往來銀行房貸成數不足時，買方應第一時間聯絡其他尚有貸款餘額空間的銀行或信用合作社，嘗試申請聯貸或轉貸方案。尤其是在總價高、貸款需求大的案件中，聯合貸款（syndicated loan）能透過多家銀行共同分攤風險，進而提高核貸金額，對於超過單一銀行授信上限的案件尤其適用。

此外，部分地區性銀行或中小型金融機構因整體授信結構尚未達上限，相對願意承作特定案件，尤其若買方具備穩定職業、良好信用紀錄與完整財力證明，仍有可能爭取高成數貸款。建議購屋者應備齊以下資料以提高成功機率：

• 工作與收入證明（薪轉紀錄、扣繳憑單）

• 存款證明與其他資產資料

• 預售屋買賣契約、付款紀錄

• 配偶或親屬擔保條件

如能說明付款誠意與財力規劃，亦可爭取較佳貸款條件。

二、尋求家人親友協助或運用既有資產擔保，再次提昇自籌資金能力

當銀行無法核貸足額，而買方又短時間無法籌措大筆尾款，尋求家人資助或親友短期資金支援，成為現實中最直接也最常見的作法。許多家庭會採取「父母贈與」或「家庭合資」方式共同完成購屋，藉由家庭資產調度應對短期資金缺口。

若家人資產充足但不便直接支援現金，可考慮以擁有的不動產提供擔保，協助買方申請「房貸加保」或「第二順位抵押貸款」。例如：

• 以父母名下房產作為擔保品，協助申請追加授信

• 將既有房貸物件增貸（若成數未滿），補足資金缺口

• 運用壽險保單或其他定存質借

值得注意的是，採取家庭擔保或贈與時，應留意稅務申報義務，例如單筆贈與超過244萬元（2025年度免稅額）即需申報贈與稅，建議事先與專業會計師討論節稅與規劃方式。

三、協商延後交屋或轉售讓渡，緩解資金壓力與合約風險

若買方短期內難以補足自備款，應盡早與建商聯繫，協商延後交屋或階段付款安排。部分建案可接受將交屋時間向後延1至3個月，讓買方有更多時間調度資金或尋求貸款。雖然建商不一定願意配合，但若買方表現出誠意與清晰的資金規劃，有可能取得時間緩衝空間。

另外，若買方已確認無法負擔後續尾款，應審慎考慮是否「轉售讓渡」（俗稱轉約）。透過將合約權利義務轉讓給其他買方，買方可回收部分已付款項，避免違約金與履約損失。然而，轉約需依建案合約條款辦理，並獲建商同意，否則恐涉及合約爭議。此外，市場若房價下修，轉讓價格可能低於原價，亦可能需自行吸收損失。

轉售可透過：

• 仲介平台協助尋找買方（例如591、住商網）

• 諮詢建案現場代銷團隊是否有候補買方

• 自行於社群或親友間尋找意願接手者

務必詳閱原始買賣契約，確認違約責任、轉約條件與金流安排，必要時應諮詢律師協助保障自身權益。

防患未然，重視政策變動風險

《銀行法》第72-2條與中央銀行的選擇性信用管制政策，反映了政府對房市風險的高度關注，也提醒購屋者在規劃購屋資金時，應保留更多風險緩衝。無論是自住還是投資，購屋者皆應養成「先籌足備用金、後簽約付款」的觀念，避免將資金配置建立在高成數貸款的假設上。

針對已經陷入困境的預售屋買方，本篇提出的「尋求聯貸與轉貸」「運用家人資源與資產擔保」「協商延期或轉約處理」三大策略，皆可作為實際應變工具。唯有冷靜評估自身條件與合約內容，並儘早與銀行、建商、家人協調，才能將風險影響降至最低，順利完成交屋或平穩脫身。