在傳統觀念裡，許多企業或法人在評估持有不動產的稅負時，直覺地認為：「房屋現值越低越好！」理由無他，房屋稅與地價稅乃是每年實打實的現金支出，若建物現值較低，自然可以壓低持有成本。然而，這樣的單一觀點可能讓您錯失了一個關鍵財務策略——稅盾效果（Tax Shield），讓「高造價建物」反而成為企業獲利與節稅的雙贏武器。

房屋現值高竟是財務優勢？掌握「稅盾效果」讓不動產變印鈔機！

傳統觀點：低建物現值＝低稅負

以房屋稅為例，計算基礎為房屋現值乘以稅率，因此許多業主傾向讓建物現值維持在較低水準，甚至刻意不申請使其符合堪用狀態，以避免進入課稅基礎。從稅務稽徵的邏輯來看，這樣的確能降低每年的持有稅負，表面看來非常合理。

但這樣做是否真的划算？當建築物價值低估，其在財報上的折舊金額也相對偏低，而企業正是藉由「折舊費用」作為稅盾的重要來源。這就引出了另一個關鍵觀點：折舊＝節稅武器！

財務觀點：高造價建物創造「稅盾效果」

所謂「稅盾效果」，指的是企業藉由合法列報可扣抵的費用（如折舊、利息等），來降低應稅所得，進而達到減少實際稅負的目的。在企業財務中，折舊費用並非現金流出，但卻能降低稅前淨利，進而減少營所稅的支出，是企業在報稅規劃中不可忽視的關鍵手段。

讓我們舉個簡化的例子：

• 假設建物造價為 5,000 萬元，可採 20 年線性折舊，每年折舊 250 萬元。

• 若營所稅率為 20%，每年因折舊可減少的稅負為 250 萬 × 20% = 50 萬元。

這筆 50 萬元，就是稅盾效果實質帶來的節稅現金利益。而若建物現值僅認列 2,000 萬元，則同樣條件下的稅盾僅剩 20 萬元。兩者的稅盾差距在 30 萬元以上。

更進一步的是，若該建物為出租使用，每年產生租金收益，企業能藉由高額折舊費用對沖這部分租金收入，形成收益與成本之間的平衡，有效壓低課稅所得。不但降低繳稅金額，還讓資產在帳面上維持穩健報酬率。

適用對象：法人公司比個人更適合運用

值得注意的是，「稅盾效果」在法人持有的不動產中發揮效益最大。原因在於法人可將折舊列為費用抵稅，並搭配收益配比達到節稅；反觀自然人即便持有高價建物，在所得稅申報中卻難以享有完整的費用列舉，稅負效益有限。

因此，對於以出租、營運或未來轉售為目的的不動產，公司法人若能精準掌握建物造價評估與折舊配置，實質上能創造每年穩定的稅盾效益，讓資產變成公司的現金流「發電機」。

行銷觀點：善用專業評估與報稅規劃，創造資產最大效益

如果您是法人持有廠辦、商辦、或計畫長期持有營業用不動產，建議與具備專業知識的地政與會計顧問合作，重新評估建物造價與報稅架構。透過正確認列建物價值，不僅在帳面上反映資產實力，也在現金流與稅務上發揮最強槓桿。

在現行稅制下，高建物價值不再是負擔，而是資產的加速器。與其追求短期稅負降低，不如運用財務策略拉高企業的整體報酬率。懂得使用稅盾的人，才是真正讓資產「邊賺邊省」的贏家。

📌 小結：

• 傳統認知強調壓低房屋現值來減稅。

• 財務策略強調藉由高折舊創造稅盾效果。

• 對公司法人而言，高造價建物有助提升現金流與節稅效率。

• 結合評估、會計、租賃規劃，打造企業不動產財務最強防線。

如果你對企業不動產的「稅盾布局」感興趣，歡迎來聊聊，讓資產成為你最強的現金流夥伴！

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